Правила и риски оформления договора жилищно-строительного кооператива

Содержание

Правила и риски оформления договора жилищно-строительного кооператива | Гарантия права

Правила и риски оформления договора жилищно-строительного кооператива

Они могут оформить раздел совместного имущества путем мирного соглашения или через суд. Если часть денег внесена одним из супругов до брака, то доля каждого при разделе имущества рассчитывается исходя из суммы, выплаченной в браке.

Закон об участии в долевом строительстве относит эту схему взаимодействия застройщиков с покупателями жилья к легитимным, но никак не регламентирует отношения сторон.
Дольщиков в случае долгостроя, некачественного строительства, нарушение договора застройщиком, страхует закон российской федерации. К ним применимая и защита прав потребителей по 214 Федеральному Закону.

Как снизить риски при покупке квартиры по схеме ЖСК

Пахомов, на основании решения правления ЖСК «Жилье», стал в 2014 г. его членом и внес соответствующий вступительный вклад. Согласно уставу кооператива, участники объединения должны были до конца 2015 г. внести свои паевые взносы. Размер пая составлял 2 млн р.

, которые Пахомов уплатил в установленные сроки. Однако, уставом ЖСК было предусмотрено, что до окончания строительства размер пая является ориентировочным и может пересматриваться общим собранием, что и было сделано в декабре 2015 г.

Так, решением общего собрания размер пая каждого из членов был увеличен на 200 т.р., которые пришлось доплатить и Паховому, несмотря на полноценное исполнение обязательства. И еще один немаловажный момент.

В последнее время застройщики, работающие с использование договора долевого участия часто заключаю договора переуступки прав требований.

Основным плюсом данной схемы является распространение на взаимоотношения между застройщиком и дольщиком гарантий ФЗ N 214-ФЗ и государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, что подразумевает проверку Росреестром застройщика и правомерности строительства, исключает риск «двойных» продаж и делает договоры и права публично зарегистрированными.

Все аспекты договора об участии в ЖСК

Из изложенного следует, что право собственности члена кооператива возникает автоматически в силу самого факта выплаты пая, а переход права собственности на жилое помещение к члену кооператива влечет прекращение обязательства кооператива возвращать паевой взнос, выплаченный членом кооператива.

К тому же, 214-ФЗ регламентирует порядок регистрации покупки квартиры в новостройке, а именно, сначала заключается договор, затем он регистрируется в органах юстиции, и только после этого покупатель оплачивает стоимость квартиры застройщику. В этом случае закон выступает на стороне покупателя, защищая его от двойных продаж.

Второй основополагающий документ ЖСК – его устав. С юридической точки зрения кооператив представляет собой объединение граждан для достижения общей цели.

А значит, рамочные правила, нормы, принципы работы кооператива принимаются общим собранием его членов и закрепляются в уставе, который, по сути, и является «основным законом» для ЖСК.

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Около 30% квартир в новостройках Петербурга и Ленобласти продаются по договорам участия в жилищно-строительном кооперативе.

На какие пункты документа надо обратить особое внимание и какие подводные камни могут таиться в схеме ЖСК? Должно быть указано, какую конкретно квартиру застройщик должен передать дольщику.

Причем если раньше закон предусматривал буквально пару строк на тему того, как определять квартиру, то с 1 января 2017 г. законодатель прописал требования к формулировке максимально подробно.

Организация, проведение общих собраний ТСЖ, круг обязанностей его правления определены главой 14 ЖК. В отношении ЖСК подобный порядок действий не предусмотрен.

После этого договор регистрируется в налоговой инспекции, затем вы вправе уже оплачивать пай. Нельзя сказать, что в данном случае возможны двойные продажи, здесь при регистрации договора инспектор проверяет на наличие собственников на эту квартиру, но при таком заключении договора вероятность двойной продажи выше, чем при ДДУ.

Юрист Петров о рисках пайщиков жилищно строительного кооператива

В среднем ответ на вопрос появляется через 15 минут, а на -вопрос мы даём гарантию минимум двух ответов, которые начнут поступать уже в течение 5 минут!
Какой договор был изначально подписан, какой устав был в ЖСК, суде не докажешь, что не читал и не понимал.

Все условия расторжения договора пая, условия выхода из ЖСК, условия возврата денег пайщиков из ЖСК описаны в договоре и уставе. Условия для пайщиков порой очень невыгодные и буквально не оставляют пайщику выхода из ситуации.

Но почему-то, пайщики не видит или не хотят видеть ловушки договоров с ЖСК, идут на них, несут деньги.

Конкретный размер и последствия неуплаты взноса определяются уставом или отдельным положением и, как правило, состоят в отмене решения о членстве.
Федерального закона № 214 от 30.12.04, жилищно-строительные кооперативы — это один из допустимых законом способов привлечения средств граждан для строительства многоквартирных домов.

Тупо прописав в договоре цифру «214», ЖСК на этом собирает многомиллионное состояние. На своих условиях владеет деньгами пайщиков, на своих условиях возвращает или не возвращает им вложенные деньги.

Право собственности на выплаченную кооперативную квартиру получает только член кооператива. Совместной, общей собственностью кооперативное жилье признается для супругов, состоящих в браке во время выплаты пая.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону . Это быстро и бесплатно !

Жилищно-строительная кооперация как один из способов привлечения средств граждан на этапе строительства жилья предусмотрена в ФЗ-214.

Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) избирается ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива на срок не более чем три года. Количество членов ревизионной комиссии жилищного кооператива определяется уставом кооператива.

В данном вопросе есть нюанс — застройщики иногда указывают срок в днях или месяцах, исчисляемых с даты ввода дома в эксплуатацию (вначале дом принимает госкомиссия, и лишь потом квартира передается дольщику).

Но если для даты ввода дома в эксплуатацию срок не установлен, то становится неизвестен срок передачи построенного объекта дольщику.

Поэтому рекомендуется указывать конкретный срок передачи объекта дольщику типа «до ____ 20__ г.».

ЖСК успешно маскируются и под закон о долевом строительстве. На проверку договоров долевого участия к нам в офис часто приходят граждане. Треть их этих ДДУ — договоры пая с ЖСК. Под видом ДДУ жилищно-строительные кооперативы пытаются продать пайщикам свои условия.

Это делается просто: в первом же абзаце договора прописывается, что пайщик страхуется по ФЗ 214 и имеет права дольщика. Но вся остальная начинка договора — это договор пая! Юридически первый абзац никак не оправдан и не подкреплен реальной государственной защитой.

Это просто «вывеска» для наивных граждан, которые верят всему, что напечатано на бумаге и особо не вчитываются в документ.

В целях поддержания конкурентоспособности объекта строительства, возводимого кооперативом, размер паевого взноса за который членам обещают передать квартиру, как правило, на 12–20% ниже, чем стоимость жилья по договорам долевого участия.

ФЗ № 215, вступительным взносом считаются средства, внесенные членом ЖСК, предназначенные на покрытие расходов по созданию кооператива и принятию гражданина в его ряды.

Заметим еще один существенный факт, что согласно закону РФ жилищно-строительные кооперативы вправе привлекать денежные средства пайщиков еще на стадии сбора документов на строительство дома.

В некотором роде, это, конечно, риск, ведь согласования в архитектуре и проектных организациях могут затянуться на месяцы, а то и вовсе можно не получить разрешение на строительство, но в этом случае договором ЖСК должен быть предусмотрен порядок возврата средств пайщиков в случае отказа строительства дома.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК)

Нормы и правила, действующие в рамках этой схемы, определяются другим законом – ФЗ-215 «О жилищных накопительных кооперативах». Единый образец договора в нем отсутствует, что дает свободу для «творчества» строительных компаний.

В жилищно-строительном кооперативе процесс оформления сделки осуществляется совершенно другим образом.

С покупателем квартиры заключается договор о принятии покупателя в кооператив, а затем договор пая, в котором прописаны сумма пая, сроки его внесения, а также порядок принятия решений в кооперативе.

Следует проследить, чтобы цена была установлена твердой и не подлежала изменению. Более того, при поступлении просьбы застройщика довнести деньги после заключения договора и при отсутствии такого условия в договоре дольщик вполне вправе ответить отказом.

Единственным вариантом увеличения цены может быть итоговое увеличение количества квадратных метров квартиры. Оплата должна быть внесена именно денежными средствами (требование ФЗ N 214-ФЗ).

Дольщику следует обратить внимание на форму расчетов — не рекомендуется вносить деньги в кассу (по соображениям безопасности), лучше настоять на перечислении денег. Если же застройщик настаивает на внесении в кассу, то необходимо получить документ о внесении средств. Следует обратить внимание на реквизиты получателя денежных средств.

В связи со значительным увеличением количества обращений граждан по вопросам оформления прав собственности на квартиры ЖСК, имеют место случаи отказов городского бюро регистрации прав (ГБР) по причине неправильного оформления документов.

Источник: https://relax56.ru/semeynyy-yurist/10823-pravila-i-riski-oformleniya-dogovora-zhilishhno-stroitelnogo-kooperativa.html

Договор ЖСК

Правила и риски оформления договора жилищно-строительного кооператива
Договор ЖСК, его отличие от договора долевого участия в строительстве

Договор ЖСК, его отличие от договора долевого участия в строительстве, и как проверить договор на риски пайщика, как распознать подводные камни членства в Жилищно-Строительном Кооперативе. Давайте разбираться вместе с юристами Законного Права.

Договор ЖСК описывает условия при которых пайщик вкладывает деньги в строительство дома, условия первичного взноса и последующих платежей, условия сроков строительства, характеристики будущего жилья, условия выхода пайщика из кооператива и условия возврата денег ЖСК пайщику. По оценкам статистики, на рынке недвижимости около 30 % строящегося жилья приобретается по договорам ЖСК.Прежде всего, необходимо понимать, что по закону договор ЖСК — допустимый договор при инвестировании денег пайщиков в строительство. Но в отличие от ДДУ (договора долевого участия в строительстве) договор ЖСК не имеет установленных законодательством правил описания условий договора. Это значит, что договор ЖСК может содержать любые условия продажи, сроков, возврата денег пайщику ЖСК: если договор заключен между пайщиком и ЖСК, то он имеет законную силу и его условия будут считаться согласованными между сторонами.Не существует единого стандарта договоров ЖСК. Кооперативы имеют полную свободу описывать условия взаимодействия с пайщиками. У пайщиков же есть выбор — соглашаться или не соглашаться с договором данного ЖСК или искать другой кооператив.

Договор ЖСК и устав ЖСК — звенья одной цепи

Отношения Кооператива с пайщиком регулируются не только договором ЖСК. Есть второй документ, который гражданин обязан изучить и проанализировать перед тем, как решать, стоит ли связываться с Жилищно-Строительным Кооперативом. Устав ЖСК содержит ряд положений, влияющих на принцип работы ЖСК.

В частности, ряд существенных условий могут быть прописаны именно в уставе ЖСК, а не в Договоре. При расторжении договора ЖСК, при выходе из кооператива эти условия нужно учитывать. Поэтому нужно знать о них заранее.

Например, вы подписали бы договор с ЖСК, если бы в его уставе было прописано, что пайщик имеет право потребовать свои деньги обратно только спустя год после выхода из членов ЖСК? Или понравилось бы вам, если в уставе ЖСК прописано условие о невозврате первичного взноса?

Договор с ЖСК как с инвестором или как с инвестором-застройщиком?

Это важно. Выясните, кем по роли в строительстве дома является ЖСК: инвестором или инвестором-застройщиком. Считается, что инвестор-застройщик более ответственно относится к своим обязательствам и более дорожит своим именем как застройщик.

Если ЖСК выполняет только роль инвестора, вам необходимо будет проверить все договоренности между инвестором и застройщиком. В договоре ЖСК и застройщика может быть скрыт существенный риск: застройщик имеет право расторгнуть договор, если ЖСК не выполняет свои обязательства.

Либо застройщик по договору имеет право передать ЖСК не все квартиры, изъяв часть площадей в счет погашения долга ЖСК…

Какой пайщик готов рисковать потерей своей квартиры из-за того, что его деньги пошли не на целевое использование — строительство квартиры?…

Если Застройщик — отдельная компания, привлеченная ЖСК для строительства, пайщику перед подписанием договора с ЖСК, необходимо тщательно проверить документы застройщика.

  • — свидетельство о праве собственности на участок земли либо документы об аренде земли,
  • — проектная декларация застройщика,
  • — сроки действия разрешения на строительство у застройщика.

Документы при взаимодействии с ЖСК

Документы при взаимодействии с ЖСК

Если гражданин вступает в ЖСК необходимо внимательно отнестись к тому, какие документы и в какой последовательности нужно получить.

  • Первоначально будущий пайщик подает заявление о вступлении в члены ЖСК,
  • При подаче заявления необходимо взять расписку о получении заявления от ЖСК,
  • Затем членство пайщика утверждается решением общего собрания кооператива,
  • Пайщик получает заверенную выписку из решения общего собрания о вступлении в члены ЖСК,
  • Только потом пайщик уплачивает членский взнос в ЖСК и получает платежные документы о взносе.

Где нужно проверить договор с ЖСК перед подписанием?

Где нужно проверить договор с ЖСК перед подписанием?

При заключении договора с ЖСК необходимо чётко понимать, как описаны условия договора: что получает пайщик, квартиру с какими характеристиками, в каком доме, на каком участке земли.

Из договора с ЖСК и устава ЖСК обязательно найдите информацию: как пайщик вносит деньги: порядок оплаты членских взносов, процедура предоставления квартиры, условия выхода из ЖСК. Если вы подписываете договор с ЖСК, это значит что вы согласна со всеми его пунктами.

Если вы сомневаетесь, выгодное или нет вам условия договора с ЖСК, возьмите его проект и приходите к нам на юридическую консультацию.Для вас проверит договор с ЖСК на риски и возможности наш юрист. Юрист по недвижимости пункт за пунктом проштудирует договор с ЖСК, который вам предлагается на подпись.

По каждому пункту мы дадим подробную консультацию, если есть какие-то риски в вашем договоре с ЖСК в будущем, вы об этом узнаете и будете к ним готовы.

Договор с ЖСК и положение о задержке строительства

Обратите внимание на пункт о задержке строительства и выплате пайщику компенсации. Большинство ЖСК железно страхуется на тот счёт, если у застройщика будет долгострой.

В договоре с ЖСК прописывается, что ЖСК имеет право в одностороннем порядке без согласования с пайщикам переносить сроки сдачи строящегося объекта.

Если так написано в вашем договоре, приготовьтесь к тому, что в случае долгостроя вы не взыщите неустойку застройщика за длительное ожидание.

Договор с ЖСК: оплата коммунальных услуг до сдачи дома в эксплуатацию

Очень часто в договоре с ЖСК есть условия о том что пайщик оплачивает коммунальные расходы на содержание дома, который ещё не сдан в эксплуатацию.

Например дом уже построен, но ещё не введён в эксплуатацию и пайщикам не переданных квартиры, но всё то время, пока застройщик будет сдавать дом в эксплуатацию, пайщики будут обязаны оплачивать коммунальные расходы. Здесь риски пайщиков жилищно-строительного кооператива в том, что до сдачи дома в эксплуатацию могут пройти годы.

И всё это время пайщик будет должен платить за некачественные коммунальные услуги или за коммунальные услуги, которые даже не предоставляются по тарифам, установленным ЖСК.

Договор с ЖСК: штрафы

Особо неприятные условия договора с ЖСК – это штрафы. Они могут начисляться за всё, на что у застройщика или ЖСК хватит фантазии. В договоре могут быть прописаны условия штрафов в случае не внесения пайщиком очередного платежа пая, платежа по коммунальным услугам, и другие.

Расторжение договора с ЖСК

Во-первых общее собрание пайщиков может провести ание и исключить из членов кооператива пайщика за невыполнение обязательств, например, за просрочку платежа пая в течение одного месяца или более.

Во-вторых, пайщик сам может выйти из кооператива по своей воле.

Когда пайщик выходит из кооператива встаёт вопрос, как вернуть деньги из ЖСК, тех, которые которые пайщик вложила в него. Обратите внимание, что по договору с ЖСК получит пайщик при выходе. Такие износа какие деньги буду с него удержанные в случае выхода из ЖСК.

Как правило выход из членов кооператива оборачивается для пайщиков потере серьезной суммы денег ему могут ни вернуть членские взносы, вступительный пай, какие-либо другие выплаты. В договоре с ЖСК это должно быть указано.

Преступление обязательно просчитайте, какая сумма вам может не вернуться в случае расторжения договора с ЖСК.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5be6b5ec0a47b500aab00e70/5c2f3f4a5d92d200abadaba0

Договор ЖСК при покупке новостройки риски — Юридический ликбез

Правила и риски оформления договора жилищно-строительного кооператива

Стоимость недвижимости сегодня достаточно велика. Именно поэтому выходом из таковой ситуации является как раз заключение договора ЖСК.

Подобная схема полностью легальна, возможно без труда осуществить оформление договора и его последующую регистрацию. Тем не менее необходимо будет внимательно ознакомиться с соглашением.

А также убедиться в добросовестности застройщика. Сегодня все реже, но все ещё происходят различные мошеннические действия с недвижимостью.

Важно заранее ознакомиться со всеми нюансами, тонкостями и проблемами подобных соглашений. Отдельно следует отметить, что процесс заключения договора ЖСК осуществляется специальным образом – в рамках специализированной нормативной документации.

По возможности перед началом ознакомления нужно будет внимательно изучить все основные моменты законодательства. Так можно самому проконтролировать соблюдение собственных прав.

Общие аспекты

Приобрести самостоятельно, без сторонних финансовых вливания недвижимость жилого типа крайне проблематично.

Потому сегодня гражданам предоставляется возможность брать ипотеки, а также решать жилищный вопрос иными методами.

Одним из удобных и достаточно выгодных решений является ЖСК – жилищный строительный кооператив.

Осуществляется сбор средств на строительство, подразумеваются некоторые взносы. В каждом случае сумма, а также некоторые другие моменты будут сугубо индивидуальными.

Тем не менее существует определенный формат соглашения от которого не рекомендуется отступать. Имеется также и перечень существенных условий. Они определены законодательством.

Что это такое

Купить жилье достаточно сложно самостоятельно. Именно поэтому граждане РФ используют различные особые формы договоров на приобретение.

Которые позволяют снизить единовременную финансовую нагрузку, распределить её на длительный период времени. Отличным решением будет как раз работа по договору ЖСК.

Под ЖСК подразумевается совокупное объединение покупателей недвижимости. Схема работы данного типа застройщика максимально проста.

Осуществляется аккумулирование средств всех покупателей за счет которых и происходит строительство.

Соответственно, чем большее количество покупателей будет привлечено к заключению соглашения – тем быстрее будет завершено строительство. Соответственно, имеются определенные плюсы и минусы подобных соглашений.

Какова его роль

Договор подобного рода позволяет решить множество разных задач – одновременно. На данный момент к таковым основным относятся следующие:

  • регулирование взаимоотношений между гражданами и юридическим лицом-застройщиком;
  • формализация всех отношений;
  • позволяет официально зарегистрировать внесение средств в строительство в специальном перечне – Росреестре.

Отдельно нужно будет отметить, что процесс внесения взносов также регулируется договором. Но стоит отметить, что права пайщика по таковому соглашению ни в коему случае не должны нарушаться.

Иначе договор может быть признан полностью либо частично недействительным. Именно верно составленный договор позволит избежать проблем.

В случае же если возникли спорные ситуации соглашение позволит осуществить защиту своих собственных прав.

Так как в таковом соглашении обязательно подробно отражается вся информация по поводу взаимоотношений ЖСК и самого пайщика.

Но по возможности все вопросы следует разрешать именно в досудебном порядке. Судебные разбирательства, как правило, предполагают существенные затраты времени и денег.

Особенно если отсутствует юридическое образование и самостоятельно заниматься процессом невозможно.

Если же мирным путем урегулировать вопрос попросту не удается – то выходом может стать именно судебное разбирательство.

Законные основания

Существует отдельный законодательный документ, который регулирует вопрос использования данного договора. Обязательно все пункты такового соглашения должны соответствовать нормам законодательства.

Основным таковым нормативным документом является как раз Жилищный кодекс РФ. По возможности необходимо изучить все разделы такового документа.

Так как юридическая грамотность позволит предотвратить стандартные проблемы. Раздел №5 определяет полный перечень статей, регулирующих работу жилищно-строительных кооперативов.

Отдельно стоит изучить эти разделы. Сегодня в данной сфере все ещё работает достаточно много мошенников.

К основным разделам, ознакомиться с которыми нужно заранее, следует отнести:

Ст.№110Жилищные, а также жилищно-строительные кооперативы
Ст.№111Кто обладает правом на вступление подобные кооперативы
Ст.№112Как происходит сам процесс организации жилищного кооператива
Ст.№113Устав жилищного кооператива

Стоит заметить, что на государственном уровне осуществляется пристальное наблюдение за работой подобных учреждений.

Потому обязательно осуществляется регистрация подобных учреждений. Отдельно нужно отметить вопрос по поводу органов, осуществляющих управление жилищным кооперативом.

Управление финансами, а также в целом всем кооперативом должно реализовываться в рамках специализированных норм.

В ЖСК обязательно назначаются должностные лица ответственные за деятельность этого учреждения.

Причем к таковым лицам обязательно устанавливаются некоторые требования. Некоторые отдельные вопросы обязательно должны быть проработаны заранее и на специальной встрече всех членов.

Проведение подобных собраний регулируется отдельным нормативным документом – ст.№117. Ещё один обязательный орган – правление жилищного кооператива.

Стоит заметить, что большая часть судебных разбирательств и вообще проблем возникает из-за банальной неграмотности сторон.

Предварительная юридическая консультация, составление договора при помощи юриста позволяет решить множество различных проблемных ситуаций ещё до их возникновения. Именно поэтому нужно заранее ознакомиться со всеми разделами законодательства по поводу ЖСК.

Порядок оформления договора

Залог по договору ЖСК также достаточно подробно описывается в законодательстве. Стоит отметить, что процесс этот имеет свои особенности.

Несмотря на достаточно продуманные законодательные нормы некоторые нюансы нужно проработать отдельно.

К таковым вопросам относится следующее:

  • содержание соглашения;
  • необходимые документы;
  • риски при покупке новостройки (квартиры);
  • процесс взыскания неустойки;
  • чем отличается договор ЖСК от ДДУ;
  • образец заполнения;
  • плюсы и минусы.

соглашения

Ознакомиться с тем, как подстраховаться с переуступкой квартиры по договору ЖСК, можно самому. Законодательно единый формат соглашения не устанавливается.

Но при этом существует перечень пунктов, которые должны быть обязательно. К таковым пунктам относится следующее:

  • наименование и порядковый номер договора;
  • предмет договора;
  • права, обязанности сторон;
  • цена договора, сроки и порядок уплаты взноса;
  • действие, изменение, дополнение договора;
  • ответственность сторон;
  • прочие условия;
  • адреса, реквизиты сторон.

Необходимые документы

Для регистрации подобного типа соглашения понадобиться подготовить специальные документы. К таковым относятся следующие:

  • договор об участи в ЖСК;
  • документ приема-передачи;
  • подтверждение оплаты пая;
  • справка, устанавливающая оплату паевых взносов;
  • кадастровый паспорт;
  • подтверждение членства в ЖСК;
  • заявление.

Риски при покупке новостройки (квартиры)

Самый большой риск при приобретении недвижимости таким образом – это заключить соглашение с неблагонадежным застройщиком.

Нередки ситуации когда юридические лица попросту выводят деньги и ликвидируются. Потому необходимо заключать договор лишь с застройщиками хорошо себя зарекомендовавшими.

Процесс взыскания неустойки

Процедура взыскания неустойки включает этапы:

  • подготовка документов;
  • формирование иска;
  • проведение судебного заседания.

Чем отличается договор ЖСК от ДДУ

Стоимость долевого строительства несколько выше, чем ЖСК. Но эта плата – за надежность. Потому выбор необходимо делать исходя из собственных финансовых возможностей и приоритетов.

ДДУ подразумевает более жесткое регулирование специальными федеральными законодательными документами.

Образец заполнения

Лучшее решение – внимательно ознакомиться со всеми разделами предварительно. А также с верно составленным соглашением.

Это позволит избежать многих трудностей, проблем. Образец договора ЖСК можно скачать здесь.

Плюсы и минусы

К основным плюсам договора ЖСК нужно отнести:

  • возможно платить в рассрочку;
  • имеется множество обязательств перед клиентом;
  • пайщик имеет право участвовать в общих собраниях;
  • при покупке пая можно в ЖСК вступать или же не вступать.

К минусам стоит отнести вероятность некоторого увеличения взноса. И важно отметить, что данный договор является именно инвестированием.

: типы договоров — ДДУ, ЖСК, договор цессии, договор купли-продажи, ПДКП

Помимо этого имеется много других нюансов, тонкостей. Со всеми ними лучше всего предварительно ознакомиться. Это позволит избегнуть многих сложностей, проблемных моментов.

Сегодня заключение договора ЖСК достаточно популярно. Так как существует множество застройщиков, многие предлагают услуги по оформлению подобных соглашений.

Источник: http://yurday.ru/dogovor-zhsk/

Правила и риски оформления договора жилищно-строительного кооператива

При вступлении граждан в жилищно-строительный кооператив, целью которого является строительство жилья для его членов, отношения между ними обязательно должны закрепляться документально. Делается это при помощи специального документа — договора о вступлении в жилищно-строительный кооператив.

К структуре этого документа и условиям оформления предъявляются некоторые требования. Стоит более подробно рассмотреть данные требования, а также ситуации, при которых он заключается, порядок оформления и возможные риски при этом для пайщиков.

Источник: https://pravolikbez.com/dogovor-zhsk-pri-pokupke-novostroyki-riski/

Что собой представляет договор ЖСК и чем он отличается от ДДУ? Образец документа и порядок его подписания

Правила и риски оформления договора жилищно-строительного кооператива

У покупателей недвижимости в строящихся домах есть два варианта: приобретение квартиры по договору долевого участия или участия в ЖСК. Каждый из указанных способов имеет свои преимущества и недостатки.

Что такое договор ЖСК, и для чего он нужен

Согласно статистике, до 30% квартир в российских новостройках продаются путем заключения договора ЖСК.

Жилищно-строительный кооператив выступает объединением физических и юридических лиц, которые добровольно объединились для строительства недвижимости. Члены такого кооператива материально участвуют в процедуре возведения дома, его реконструкции и содержании через внесение паевых взносов.

Покупатель квартиры в строящемся доме становится пайщиком и подписывает с ЖСК договор. В нем ЖСК обязуется передать пайщику квартиру с определенными характеристиками, а пайщик – выплатить полную стоимость пая и принять ее. Участники регулярно вносят взносы в ЖСК, итоговая стоимость которых равна стоимости квартиры. После полной выплаты пая участник может стать собственником недвижимости.

Договор ЖСК – это важнейший документ, который регулирует взаимоотношения между пайщиками (будущими собственниками квартир) и ЖСК.

В нем описываются условия для вложения денег в застройку, правила внесения первоначального взноса и последующих платежей за квартиру, характеристика недвижимости, порядок принятия решений в кооперативе и условия выхода пайщика из ЖСК.

Договор ЖСК содержит права и обязанности сторон и важнейшие условия продажи недвижимости.

Если в отношении ДДУ многие аспекты оговорены на законодательном уровне, то все спорные ситуации между правлением ЖСК и пайщиками разрешаются с учетом положений заключенного ими договора. Поэтому его значение сложно переоценить.

После подписания договора все условия продажи недвижимости считаются согласованными сторонами, и их правоотношения приобретают юридическую силу.

Также договор ЖСК является одним из документов, который предъявляется пайщиком при переоформлении права собственности на квартиру в свою пользу в Росреестре.

Стоит отметить, что взаимоотношения кооператива с пайщиком также регулируются не только договором ЖСК, но и уставом. В частности, существенные условия работы кооператива (такие, как порядок выхода или принятия в члены кооператива) могут быть прописаны именно в уставе, а не в договоре. Но при подписании договора пайщик подтверждает свое согласие со всеми положениями устава.

Что лучше для покупателя квартиры: ДДУ или ЖСК

Однозначно ответить на вопрос, какой договор предпочесть покупателю (ДДУ или ЖСК), нельзя. Каждую ситуацию покупки недвижимости необходимо рассматривать в индивидуальном порядке. При этом потенциальному покупателю стоит понимать преимущества и недостатки разных форм взаимодействия с застройщиками.

Преимущества и недостатки ДДУ

Приобретение квартиры по ДДУ имеет свои неоспоримые преимущества, среди которых:

  1. У застройщика в обязательном порядке должны быть свои разрешительная документация и проектная декларация.
  2. Договор содержит фиксированную стоимость квартиры, которая не может быть пересмотрена застройщиком в одностороннем порядке. Застройщики должны самостоятельно решать проблему увеличения стоимости строительных материалов без привлечения дольщиков.
  3. Дом построят именно в том виде, в каком он был заложен в проектной документации. Он не может неожиданно и незапланированно увеличиться на несколько этажей, в нем не появятся пристройки и прочие здания.
  4. Договором гарантируется прозрачная схема его расторжения и компенсации понесенных убытков.
  5. Существуют понятные гарантийные сроки застройщика на разные виды работ.

Но хотя законодательство достаточно хорошо защищает права дольщиков, не лишен данный договор и определенных недостатков:

  1. Стоимость квартир по ДДУ обычно больше, чем по ЖСК. А в связи с обязательным отчислением части стоимости квартир в специальный компенсационный фонд квартиры по ДДУ стали еще на порядок дороже. Согласно действующему законодательству, строители должны отчислять 1-1,5% стоимости квартир в компенсационный фонд.
  2. Договор долевого участия предполагает длительный этап их регистрации.
  3. В договоре содержится ограниченный перечень оснований для расторжения.

Преимущества и недостатки договора ЖСК

В числе преимуществ приобретения квартиры по договору ЖСК можно отметить возможность получения значительной скидки на квартиру и ее более низкая стоимости, чем по ДДУ. Связано это с тем, что на кооперативы не накладываются требования об отчислениях дополнительных сборов.

Также достоинством ЖСК является то, что пайщики могут непосредственно влиять на ход строительства. Дело в том, что все важнейшие вопросы решаются в ЖСК на собраниях участников.

Среди отрицательных моментов покупки квартиры по договору ЖСК можно отметить:

  1. Пайщику придется дополнительно заплатить взнос за вступление в кооператив: обычно это 1-3% от стоимости недвижимости.
  2. Существует опасность двойных продаж.
  3. Фактически дольщик меньше защищен законодательно, чем покупатель по ДДУ.
  4. Покупателю сложно перепродать свою долю даже через переуступку прав. Дело в том, что покупатель его пая должен пройти процедуру вступления в состав кооператива, а его кандидатуру могут не одобрить иные участники.
  5. Есть риски увеличения стоимости недвижимости, так как цена не является фиксированной.
  6. Отсутствует ответственность застройщика за срыв сроков.

Таким образом, договор ЖСК регулирует взаимоотношения между пайщиками и председателями. В отношении такого договора нет четко установленных правил для его описания.

В нем могут содержаться любые условия продажи недвижимости в строящемся доме, сроки возврата денег пайщикам и пр. Договор ЖСК стоит заключать только после детальной проверки деятельности кооператива и представленной им документации.

Договор ЖСК обладает свойственными ему преимуществами и недостатками перед ДДУ.

Загрузка…

Источник: https://pravo.team/nedvizhimost/soderzhanie/zhsk/dogovor-zsk.html

Договор жск при покупке новостройки: риски и особенности

Правила и риски оформления договора жилищно-строительного кооператива

При вступлении граждан в жилищно-строительный кооператив, целью которого является строительство жилья для его членов, отношения между ними обязательно должны закрепляться документально. Делается это при помощи специального документа — договора о вступлении в жилищно-строительный кооператив.

К структуре этого документа и условиям оформления предъявляются некоторые требования. Стоит более подробно рассмотреть данные требования, а также ситуации, при которых он заключается, порядок оформления и возможные риски при этом для пайщиков.

Дорогие читатели! Каждый случай индивидуален, поэтому уточняйте информацию у наших юристов. Звонки бесплатны.

Понятие и применение

После окончания строительства каждый из его членов может получить в нем свою жилплощадь.

Соглашение, которое заключается между сторонами при вступлении гражданина в жилищно-строительный кооператив, также носит название договора паевого взноса. Наряду с договором долевого участия (ДДУ) данный документ является одним из разрешенных законодательством способов приобретения строящегося жилья.

Этот договор определяет отношения обеих сторон сделки, которые касаются соинвестирования строительства и внесения паевых взносов членами ЖСК. По своей сути это просто внутренний документ кооператива, заключенный между его участниками.

Структура

Форма договора не утверждена законодательно, однако есть ряд положений, которые должны быть включены в документ обязательно.

Его типовая структура выглядит следующим образом:

Реквизиты сторон

В частности, на первой странице документа указывается его название, а также такие данные:

  • название и адрес ЖСК;
  • данные о госрегистрации (№ свидетельства и место его выдачи);
  • информация о председателе кооператива (его ФИО, данные паспорта, номер ИНН, место регистрации).

Термины и определения

Здесь могут быть приведены все термины, которые используются в договоре и могут быть непонятны пайщику.

Предмет сделки

Это обязательный пункт документа, который включает обязательства кооператива перед пайщиком предоставить ему в собственность квартиру с определенными характеристиками.

В частности, должно быть указано:

  • количество комнат в квартире;
  • этаж;
  • условный номер;
  • проектная площадь.

Например, если фактическая площадь окажется меньше проектной, пайщику могут вернуть часть его взноса.

Размер и порядок внесения взносов

Величина пая равна стоимости квартиры, при этом в договоре может быть указано, как именно она будет вноситься — единоразово и в полном размере или по частям.

По данной сделке часто используется рассрочка, при которой пайщик вносит одну половину стоимости квартиры сразу, а вторую — в течение определенного срока.

Обязанности сторон

Здесь перечисляются обязанности как пайщика, так и ЖСК.

Относительно первого это могут быть:

  • требования по своевременной и полной выплате всех необходимых взносов;
  • ограничения в проведении планировки в квартире;
  • необходимость нести дополнительные расходы (на оплату госпошлин, нотариального удостоверения документов и т. п.).

Основными обязанностями кооператива является:

  • целевое использование внесенных членами взносов (в том числе на строительство жилья);
  • передача готовой квартиры пайщику на основании акта приема-передачи;
  • выдача членам кооператива необходимых документов;
  • возврат средств пайщику в случае расторжения с ним сделки.

Ответственность сторон

Здесь перечисляются как условия для применения ответственности (например, невыполнение обязательств), так и конкретные меры наказания. К последним чаще всего относятся материальные методы — пени, штрафы, неустойки.

Срок действия и порядок расторжения

Срок обычно исчисляется с момента подписания договора и до даты исполнения всех обязательств его участников друг перед другом.

Условия расторжения могут отличаться — стороны сами определяют, когда это возможно и как происходит на практике.

Заключительные положения

Здесь раскрываются вопросы, которые не включены в другие разделы документы. Например, порядок решения споров, количество экземпляров договора и приложения к нему.

Данная структура может меняться в зависимости от конкретных условий сделки и устава ЖСК. Единственное требование — положения договора не должны противоречить требованиям действующего законодательства.

Порядок заключения и моменты, на которые следует обратить особое внимание

В частности, это разрешение на строительство (со сроком действия не меньше периода постройки дома), проектная документация, документы о правах на земельный участок (собственность или аренда). Нет смысла вкладывать средства в компанию, которая еще не получила эти бумаги — без них строительство не начнется.

Если с документацией все в порядке и принято решение о подписании договора, можно переходить к обсуждению его условий. Поскольку установленной формы документа не существует, все его положения стороны согласовывают между собой самостоятельно. Важно предусмотреть в нем наличие точных данных о будущем жилье, а также конкретные сроки строительства.

Перед подписанием договора к сделке лучше привлечь юриста, который сможет проверить его содержание на предмет условий, нарушающих права пайщика. Это наиболее правильный способ, при помощи которого можно обезопасить себя от возможных рисков. Оформление сделки проходит быстро, поскольку договор не подлежит регистрации — он вступает в силу с момента его подписания сторонами.

После этого пайщику остается исполнять обязательства, указанные в договоре, в том числе и уплачивать взносы. Делать это нужно в четко установленный срок, поскольку в противном случае часто применяются различные финансовые санкции (пеня или штраф).

Возможные риски

По сравнению с альтернативной формой сделки — ДДУ, договор о вступлении в ЖСК отличается более высокими рисками.

К основным из них можно отнести:

  • риск двойной продажи квартиры (поскольку договор не регистрируется в росреестре, он может быть заключен на одно и то же жилье с несколькими разными людьми);
  • несоблюдение сроков строительства (для застройщика отсутствуют штраф и пеня за подобное нарушение);
  • возможные финансовые потери (в частности, при выходе из кооператива его участник может вернуть только уплаченный пай — вступительные и членские взносы возврату не подлежат);
  • отсрочка при получении права собственности на квартиру (оно возникает только при условии полной выплаты пая — в случае рассрочки права на жилье ограниченные);
  • удорожание строительства (пайщики несут солидарную финансовую ответственность, поэтому в случае повышения цен компенсировать это должны из своих средств).

Однако данные риски частично компенсируются двумя весомыми преимуществами от сделки — меньшей стоимостью квартиры и быстрым сроком оформления договора. Для того чтобы избежать эти риски максимально, необходимо предусмотреть в документе условия, защищающие права именно пайщиков.

Также многое зависит от строительной компании — если она надежная и выполняет свои обязательства перед покупателями, риски от сделки практически будут отсутствовать.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно! 

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/dolevaja/dogovor-zhsk.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.