Порядок приобретения доли в квартире: этапы оформления

Содержание

Как продать долевую квартиру в 2020 году: пошаговая инструкция

Порядок приобретения доли в квартире: этапы оформления

Продажа недвижимости – дело непростое и хлопотное. А в случае с долевой собственностью, когда жилое помещение имеет нескольких владельцев, продажа требует еще и строгого соблюдения последних законодательных требований. Рассмотрим, как продать долевую квартиру, и какие нюансы и сложности придется преодолеть для достижения поставленной цели.

Шаг 1 соглашение всех владельцев на продажу

Долевая собственность – это недвижимое имущество, находящееся во владении нескольких граждан, разделенное на доли. Соответственно все собственники имеют равные права и обязанности по отношению к общему имуществу. В случае необходимости продать квартиру целиком или по долям, существует несколько вариантов развития событий:

  1. Если только один из владельцев желает продать свою часть квартиры или дома. Собственник должен в первую очередь оповестить об этом остальных совладельцев. Каждый из них имеет преимущественное право на приобретение.  Если покупка остальных долей не входит в планы собственников, каждый из них должен составить документ, разрешающий продать дом или квартиры, находящуюся в долевой собственности. Согласие необходимо заверить у нотариуса.
  2. Решение о продаже недвижимости является совместным. Если совладельцы решили реализовать общую недвижимость, а затем поделить денежные средства, то оформлять согласие на продажу необязательно. Квартира по долям будет продана одному покупателю, который станет единоличным ее владельцем. Главное условие для успешного осуществления сделки – личное присутствие каждого собственника при подписании договора купли-продажи в нотариальной конторе.

Шаг 2 определение рыночной стоимости

Так как совместное владение жилым помещением накладывает на собственников определенные обязательства по отношению друг к другу, им необходимо искать консенсус по всем вопросам. Основополагающим при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, целиком, является определение ее рыночной стоимости.  Владельцы могут выбрать один из вариантов оценки недвижимости:

  1. Самостоятельно. Определить стоимость недвижимого имущества можно, не прибегая к помощи специалистов. Для этого нужно тщательно промониторить схожие предложения на рынке недвижимости. Достаточно зайти на любой популярный сайт объявлений и просмотреть аналогичные варианты (площадь, количество комнат, район, материал постройки дома и т.д.).
  2. С помощью профессиональных оценщиков. Заключив договор с фирмой, предоставляющей услуги экспертов-оценщиков, можно получить не только реальную стоимость жилья на текущий момент времени, но и документальное экспертное заключение. Этот документ понадобится для предоставления в банк, если покупатель будет привлекать к сделке заемные банковские средства (ипотека).

Шаг 3 поиск покупателя: как продать квартиру, находящуюся в долевой собственности быстро

От того, как много потенциальных покупателей получат информацию о продаже долевой квартиры, будет зависеть, как быстро осуществиться сделка. Выставить свое предложение на рынок недвижимости можно разными способами:

  1. Выложить информацию о продаже в сети интернет. Огромное количество сайтов с объявлениями позволяют уведомить о продаже не только жителей конкретного населенного пункта, но и буквально всех жителей Российской Федерации.
  2. Разместить объявление в местных газетах и журналах. Полосы о купле-продаже недвижимости пользуются высоким спросом у населения, поэтому стоит воспользоваться этой услугой, несмотря на то, что она чаще всего платная.
  3. Оповестить о продаже близкий круг своего общения. Среди коллег, друзей и знакомых обязательно найдется тот, кого заинтересует предложение о продаже квартиры или 1/2 доли.
  4. Заключить договор с риэлтерским агентством. Продавец предоставляет агенту исключительное право на подбор покупателя. Собственник сам не занимается более продажей и не может заключать договора с иными риэлторами.

Шаг 4 подготовка документов для продажи

Вне зависимости от того, каким способом ведутся поиски подходящего покупателя, до момента заключения договора купли-продажи образуется свободное время. И его лучше всего использовать для подготовки всех необходимых документов для сделки.

Одной из самых распространенных ошибок продавцов недвижимости является документальная неподготовленность. В случае если покупателю нужно срочно оформить купчую, сделка может отмениться, ведь многие документы по квартире (техплан, кадастровый паспорт и т.д.

) делаются довольно долго (от 1 недели до нескольких месяцев).

Оформление купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, потребует наличия следующих бумаг:

  • паспорта всех владельцев жилой недвижимости;
  • правоустанавливающие документы на каждую долю в собственности;
  • свидетельство о регистрации права собственности;
  • техпаспорт;
  • кадастровый паспорт;
  • выписка из домовой книги о количестве, лиц прописанных в квартире;
  • справка, выданная представителем управляющей компании об отсутствии задолженности по коммунальным платежам по конкретному адресу (оформляется накануне сделки во избежание ошибок по расчетам);
  • нотариально оформленное согласие супруга на отчуждение совместной собственности (составляется по количеству дольщиков, состоящих в браке);
  • согласие остальных собственников на продажу доли в собственности.

Выписка из ЕГРН

Предоставление выписки из ЕГРН – обязательное условие проведения любых сделок с недвижимым имуществом. Этот документ предоставляет самую достоверную информацию о правах на недвижимость. Для того чтобы заключить и подписать договор купли-продажи покупатель и нотариус должны убедиться в отсутствии:

  • ареста;
  • обременения;
  • запрета на продажу.

Данные по объекты недвижимости формируются на дату обращения в ЕГРН. Поэтому для сделки имеет значение срок изготовления документа. Доступно несколько вариантов:

  • заказ выписки на бумажном носителе – оформляется при личном обращении владельца недвижимости, срок изготовления документа составляет 3 дня;
  • электронная версия выписки – доступна на специальных интернет-сервисах специалистам рынка недвижимости (кадастровые инженеры, юристы, риэлторы, нотариусы и т.д.), формируется в течение 10 минус с момента создания запроса.

ДКП

Если квартира разделена по долям, у собственников возникает вопрос, как продать долевую квартиру. Процедура реализации такой недвижимости и сам договор купли-продажи практически ничем не отличается от стандартной процедуры.

Однако, существуют некоторые нюансы:

  • проект договора стороны могут сделать самостоятельно, но для легитимности сделки необходимо документ и намерения продавцов и покупателя нотариально удостоверить;
  • в договоре должны быть отражены данные всех владельцев с указанием их доли в общем праве собственности;
  • в случае если долевых собственников много, владельцы могут предоставить полномочия предоставлять их кому-то одному на основании выданной доверенности;
  • квартира по долям может быть также продана в долевую собственность новым владельцем ( в договоре прописывается какая часть передается конкретному лицу).

Образец договора купли-продажи квартиры в долевой собственности: скачать.

Также существует практика оформления предварительного договора купли-продажи. Его суть заключается в том, что там прописаны условия получения задатка и даты заключения основного договора, а также санкции за отказ от сделки для обеих сторон.

Скачать типовой предварительный договор купли-продажи.

Шаг 5 задаток

При продаже квартиры, в большинстве случаев, применяется задаток. Это специально оговоренная в предварительном договоре сумма, которая будет гарантом заключения сделки. Если покупатель откажется от сделки по неуважительным причинам, то эта сумма переходит продавцу. Подробные условия всегда прописываются заранее в ПДКП.

Обычно задаток подкрепляется распиской, которая остается у покупателя на руках до момента завершения сделки.

Шаг 6 нотариус

С 2017 года все отчуждения долевой собственности должны оформляться только через нотариуса. Так как продажа квартиры долевой собственности по договору купли-продажи тоже является сделкой с имуществом, ее нужно проводить через нотариальную контору.

Это нововведение было связано с большим количеством нарушений прав отдельных категорий собственников (несовершеннолетних или недееспособных лиц) при реализации недвижимости. Однако за безопасность сделки придется хорошо заплатить, ведь нотариальные услуги стоят недешево.

Стоимость складывается из нескольких сумм:

  • государственная пошлина – 2000 рублей;
  • удостоверение договора купли-продажи – от 5000 рублей;
  • технические работы нотариусам – 3000 рублей + 0,3 % от кадастровой стоимости квартиры, которая находится в долевой собственности.

Собственники делят расходы между собой соразмерно имеющимся долям в праве собственности.

Важно! Согласно нововведению с 31 июля 2019 года не требуется нотариальное удостоверение сделок при отчуждении или ипотеки всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Не требуется также нотариально удостоверять договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемые с кредитными организациями.

Остальные сделки по отчуждению или договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.

Шаг 7 получение денег

Для финансовой безопасности каждой из сторон, продавец и покупатель окончательно рассчитываются друг с другом только после документального подтверждения перехода права собственности. Но вряд ли найдется продавец квартиры, который не будет переживать о том, что подпись на договоре уже стоит, а денег еще нет. Поэтому применяют следующие варианты:

  1. Банковская ячейка. Остаток денежных средств помещаются в сейф и изымают в присутствии продавца и покупателя только после предъявления конкретной бумаги (выписка из ЕГРН).
  2. Аккредитив. Аналогичен предыдущему варианту, только деньги резервируются в безналичном виде и перечисляются на банковский счет продавца после демонстрации выписки.

Шаг 8 регистрация в росреестре

После подписания договор передается на регистрацию в Росреестр. Сотрудники регистрационной палаты проверяют законность сделки и выдают выписку из ЕГРН о переходе права собственности другому владельцу. Время ожидания готовности выписки зависит от способа и юридического статуса заявителя:

  • если предоставление и оформление документов госрегистрации проводит нотариус, ведущий сделку, выписка будет готова через 3 дня;
  • при стандартной подаче от лица покупателя и продавца – в течение 5 дней;
  • регистрация в электронном виде позволит получить выписку уже на следующий день.

Важные нюансы налогообложения при продаже приватизированной квартиры с долями

Продав жилую недвижимость, собственники-дольщики обязаны уплатить налог с продажи каждый от размера своей доли по 13%. Но существует ряд исключений, которые позволяют снизить размер налога или не платить его совсем.

Подробнее про налог с продажи квартиры и как его не платить вы узнаете далее.

Можно ли в ипотеку

Если для приобретения долевой собственности используются заемные банковские средства, важно понимать, что не каждый объект недвижимости будет одобрен банком. Кредитно-финансовое учреждение в первую очередь интересует ликвидность жилплощади и то, как быстро реализуется недвижимость (если заемщик не платит по кредитному договору ипотеки).

Рассмотрим варианты приобретения долевой собственности в ракурсе выгодности для банка:

  1. Заемщик владеет ½ в праве владения квартирой и желает приобрести еще одну долю. Этот вариант представляет интерес для банка, так как при оформлении кредитного договора заемщик становится единственным собственником квартиры. При соблюдении прочих условий кредитования заявка вероятно одобрится.
  2. Заемщик владеет долей в собственности и желает приобрести еще доли для расширения жилплощади (при этом покупатель не становится единоличным владельцем). Вероятность одобрения в зоне риска, так как банку будет сложно продавать часть собственности для погашения задолженности.
  3. Заемщик желает приобрести долю в собственности. Если объект недвижимости — ½ частного дома, имеющего отдельный вход и разделенные лицевые счета, ипотека будет оформлена. Если купить решено часть в квартире, получить одобрение банка невозможно.

Все нюансы и особенности того, как оформляется ипотека на долю в квартире читайте далее.

Заключение

Последние законодательные нововведения серьезно напугали владельцев долевой собственности и покупателей. На деле же продать долю квартиры или частного дома не труднее, чем объект недвижимости целиком. Кроме того, очевидны преимущества в виде нотариальной гарантии безопасности сделки и увеличенного имущественного вычета по налогам.

Если вам требуется помощь с оформление документов по сделке или нужно проверить её чистоту, то просьба обратиться за бесплатной консультацией к нашему юристу на сайте. Просто заполните специальную форму в углу экрана.

Просьба оценить пост и поставить лайк!

Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/dolevuyu-kvartiru.html

Покупка доли в квартире в 2020 году: пошаговая инструкция

Порядок приобретения доли в квартире: этапы оформления

› ИМУЩЕСТВО

17.10.2019

Источник: https://zakonportal.ru/imushhestvo/pokupka-doli-v-kvartire

Покупка квартиры в долях: пошаговая инструкция

Порядок приобретения доли в квартире: этапы оформления

Время чтения 8 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Покупка квартиры в долях имеет свои особенности. Конечно, собственник вправе самостоятельно распоряжаться своим имуществом, но когда речь идет о части общей собственности, то имеются некоторые ограничения в распоряжении ею. Покупая долю в квартире, нужно помнить о юридических тонкостях. Ведь неверное оформление может повлечь признание сделки недействительной.

Что такое долевая собственность?

​Законодательство определяет, что имущество, принадлежащее более чем двум собственникам, относится к общей собственности, которая может быть долевой и совместной.

Долевое владение предполагает, что помещение поделено на части, равные либо нет. Выдел производится по желанию владельцев или по решению суда.

Каждому собственнику выдается правоустанавливающий документ на часть принадлежащей ему квартиры.

Жилое помещение может оказаться в долевой собственности, когда:

  • Оно приватизируется на всех заинтересованных в нем лиц на момент проведения процедуры;
  • Осуществляется раздел жилья, находившегося в совместной собственности семейной пары;
  • Наследуется квартира несколькими наследниками.

Если владельцы не могут договориться о разделе самостоятельно, то такой вопрос передается на разрешение судебного органа.

Надо отметить, что обычное жилое помещение очень сложно физически разделить. Для этого необходимо, чтобы у него был сделан отдельный вход, раздельные подключения к газовым, водо- и электрическим сетям. Сделать это можно лишь в доме на земле, когда он делится на несколько реальных долей претендентами на наследство. В остальных случаях появляются «идеальные доли».

Продаваемая доля в квартире должна быть выделена в натуре либо в форме соотношения к общей площади. У владельца части имущества должен быть документ, в котором доля проставляется в дробном или процентном выражении.

Доля представляет собой юридическое понятие, при котором собственники совместно используют жилплощадь, поэтому при продаже необходимо получить согласие совладельцев на вселение нового хозяина.

Преимущественное право выкупа

Положения статьи 246 ГК РФ определяют, что все правовые действия, затрагивающие законные интересы владельцев долевой собственности, могут производится только по взаимному согласию.

Статьей 250 ГК РФ определен порядок приоритетного права выкупа при продаже части общего имущества заинтересованному лицу. Поэтому прежде, чем совершить сделку, собственник обязан предложить выкупить его долю другим владельцам.

И только получив письменный отказ можно реализовать часть недвижимости третьим лицам. Уведомление о продаже формируется в письменной форме, в нем устанавливается стоимость продаваемой части объекта, а также договорные обязательства.

В извещении должна указываться реальная продажная цена, за которую в дальнейшем доля будет продаваться другим субъектам.

Скачать уведомление о продаже доли в квартире (образец 2020)

При совершении будущей сделки c посторонними лицами нельзя указывать цену менее той, которая была предложена сособственникам. Они должны принять решение о покупке части недвижимости в течение одного месяца либо отказаться от приобретения.

Если в установленный срок ответ не поступил, продавец вправе продать долю любому субъекту. Если же отказ поступит ранее определенной даты, то сделка может быть совершена сразу.

Несоблюдение преимущественного права при реализации доли в совместном имуществе позволит остальным владельцам опротестовать проведенную сделку в течении трех месяцев с момента её совершения.

Но сделка при этом не отменяется, только меняется покупатель. Им становятся сособственники. Если же они отказываются от выкупа части помещения, а продавец решает изменить условия договора, потребуется снова уведомлять совладельцев и дождаться от них ответа.

Законодательное урегулирование

Продажа долевого имущества регулируется ст.244 – 259 ГК РФ. Отдельные нормы предусмотрены законом о приватизации жилого фонда.

Регистрация перехода права собственности определяется ФЗ-218 от 13.07.15г. «О государственной регистрации недвижимости».

В 2016 году правила оформления долевого имущества были изменены и в настоящее время сделки по отчуждению части совместного имущества необходимо обязательно удостоверять у нотариуса.

Положения статьи 250 ГК РФ устанавливают преимущественное право выкупа части имущества остальными собственникам объекта, но не раньше, чем через месяц. Кстати, они же и определяют правовые последствия несоблюдения такого права, в частности возможность оспаривания сделки в течение трех месяцев.

Процедура продажи производится в стандартном порядке, договор должен соответствовать требованиям ст.554-555 ГК РФ. В соответствии со статьей 556 ГК РФ доля должна передаваться по акту приема-передачи. Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Порядок оформления продажи

Покупку квартиры в долевой собственности невозможно осуществить, если квартира является общей собственностью. Обусловлено это тем, что фактически доли не существует. Сначала необходимо её выделить и закрепить свое право на неё.

Если же выделение состоялось и в ЕГРН внесены данные о такой доле с указанием владельца, можно начинать процедуру. Она заключается в следующих этапах:

  1. Обсудить предстоящую продажу недвижимости с остальными сособственниками. Уведомление нужно направлять в письменном виде с указанием условий и цены.
  2. Получить ответ от сособственников. Если поступит отказ, можно начинать оформлять сделку с посторонним субъектом. В противном случае потребуется дождаться истечения месячного срока.
  3. Поискать покупателя, если отказались другие владельцы. Поиск может осуществляться любыми доступными средствами. Это могут быть агентства недвижимости, сеть Интернет, объявления в СМИ и прочее.
  4. Обсуждение договорных условий с потенциальным покупателем. Они должны соответствовать тем требованиям, которые были указаны в уведомлении. Если покупатель будет настаивать на изменение договорных условий, ему придется ждать новый месячный срок, чтобы получить новый ответ от сособственников имущества. При этом может получиться так, что кого-то из них привлечет новое предложение.
  5. Заключить договор о продаже доли. Он подписывается сторонами и удостоверяется у нотариуса.
  6. Составление акта приема-передачи. Он прилагается к договору и является его неотъемлемой частью.
  7. Регистрация сделки в Росреестре. Для этого потребуется представить необходимую документацию. Присутствия всех сторон не требуется, так как договор удостоверен нотариально.

Нюансы сделки

При проведении процедуры необходимо учитывать следующие тонкости:

  • Если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок, то потребуется получать согласие органов опеки, так как в жилом помещении возможно проживание постороннего человека;
  • Если в квартире проведена незаконная перепланировка, её потребуется узаконить. В итоге должен быть получен технический паспорт с проведенными изменениями жилой площади;
  • Приобретая долю, необходимо получить согласие супруга, если покупатель находится в браке.

Особое внимание уделяется сделкам при продаже доли, принадлежащей лицу, не достигшему 18 лет. Жилье запрещено продавать, если нет другого помещения, которое он может получить.

Чтобы продать детскую долю нужно чтобы:

  • У малыша должна быть другая жилплощадь, которая подходит для постоянного проживания;
  • Он может проживать по другому адресу и быть прописан там же;
  • После продажи принадлежащей ему части, ему было приобретено иное жилье, не хуже прежнего.

При этом необходимо получать разрешение органа опеки на совершение процедуры. Для этого потребуется обратиться в соответствующую службу и предоставить следующие документы:

  • Заявление о получении разрешения на заключение сделки;
  • Гражданский паспорт опекуна;
  • Свидетельство о рождении дитя;
  • Правоустанавливающая документация на жилье;
  • Бумаги на покупаемую жилплощадь;
  • Иные документы, свидетельствующие о соблюдении законных интересов ребенка.

До достижения ребенком 18 лет его представителями являются родители или законные опекуны.

Требуемая документация

Чтобы оформить право собственности на долю в квартире, необходимо представить:

  • Гражданские паспорта сторон;
  • Выписка из ЕГРН, содержащая величину доли, подлежащей продаже;
  • Документы – основания для получения правомочий собственника;
  • Кадастровый паспорт объекта, содержащий его основные характеристики;
  • Техпаспорт, подтверждающий отсутствие незаконной перепланировки;
  • Отказ других совладельцев от приобретения доли или квитанции об отправке соответствующего извещения;
  • Разрешение органов опеки, если доля принадлежит несовершеннолетнему или в квартире прописан ребенок;
  • Нотариально удостоверение согласие второго супруга о проведении сделки, когда продавец находится в брачном отношении.

В зависимости от обстоятельств могут быть затребованы иные документы. Это могут быть выписка из домовой книги либо справка об отсутствии долга по коммунальным услугам.

Как составить договор

Соглашение имеет стандартную форму, но существуют некоторые особенности, которые нужно учитывать при его составлении. Основной является необходимость точного описания продаваемой части имущества с обязательным указанием дробного или процентного соотношения к общей площади помещения.

Документ должен включать следующие пункты:

  1. Сведения о сторонах сделки, их ФИО и паспортные данные.
  2. Предмет продажи (адрес его места расположения, основные параметры, описание доли).
  3. Перечень людей, остающихся проживать после продажи квартиры.
  4. Схема расчетов.
  5. Права и обязанности участников.
  6. Порядок передачи имущества.
  7. Подписи участвующих лиц.

В соглашение могут включаться иные условия, детализирующие договоренности.

Сделка отчуждения доли требует обязательного удостоверения у нотариуса. Специалист может сам составить договор продажи с учетом пожелания сторон и с соблюдением правовых актов. Кроме того, он может провести регистрацию сделки в соответствующей службе. Такие услуги повлекут дополнительные материальные затраты.

Источник: https://law03.ru/finance/article/pokupka-kvartiry-v-dolyax

Как оформить долю в квартире в собственность: что такое отчуждение доли в квартире, регистрация долевой собственности — как получить долю в квартире

Порядок приобретения доли в квартире: этапы оформления

По закону всякая собственность, находящаяся во владении двух и более лиц, является общей.

Если вопрос касается недвижимости, принадлежащей супружеской паре, такая недвижимость считается совместной в течение всего срока владения.

Когда же несколько собственников появляется по причине иных обстоятельств, такая собственность считается долевой. Объем доли каждого собственника в обязательном порядке фиксируется в Росреестре.

Как появляются доли в квартире?

В большинстве случаев источников три:

  • приватизация;
  • наследство;
  • дарение.

Когда нужно решить, как оформить долю в приватизированной квартире, следует учитывать, что в случае приватизации недвижимость регистрируется на всех прописанных (на момент начала оформления) и не отказавшихся от права на вступление в собственность.

Когда речь идет о том, как оформить долю в квартире по наследству, возникает число долей, соответствующее числу вступающих в права наследников. В случае дарения предыдущий собственник имеет право выделить долю любого объема на свое усмотрение.

Также доли могут появляться в результате раздела совместной собственности бывшей супружеской пары или по каким-либо другим причинам, когда основанием права собственности становится решение суда.

Что такое отчуждение доли в квартире?

С точки зрения закона не существует таких понятий, как продажа или дарение недвижимого имущества. Подобные правоотношения называются отчуждением имущества.

Отчуждение имущества представляет собой процесс передачи прав собственности от одного лица к другому на возмездных либо безвозмездных условиях. Передача права на недвижимое имущество происходит разными способами.

В качестве того, кто отчуждает, могут выступать физлица, юрлица, а также государство. Приобретателями могут становиться дееспособные граждане и юридические субъекты, ведущие какую-либо коммерческую или некоммерческую деятельность.

Чтобы правильно понимать, что такое отчуждение жилого помещения, следует запомнить, что переход права собственности может быть подтвержден, только когда проведена процедура государственной регистрации.

Что касается вопроса долевого владения домом, то необходимость оформить часть дома в собственность, т. е. передать право на часть собственности от собственника недвижимости какому-либо другому лицу, возникает в большинстве случаев по двум причинам:

  • требуется снять все ограничения и получить возможность самостоятельно распоряжаться недвижимостью;
  • требуется документальное подтверждение права собственности на часть дома.

Как получить долю в квартире?

Существуют разные способы определить порядок пользования квартирой. Обычно когда все доли находятся во владении проживающей там семьи, конфликты на почве пользования площадями не происходят. В случае необходимости раздела проживающие приходят к соглашению или, если договориться не удается, приходится обращаться в суд с иском об определении порядка пользования жильем.

Важно! Владение долей — не то же самое, что владение комнатой. Оно не подразумевает непременной возможности пользоваться пропорциональной частью площади квартиры.

Надо иметь в виду, что разделу может подлежать лишь площадь жилой части квартиры и только тогда, когда доля не оказывается слишком маленькой по сравнению с общей жилой площадью. Например, двухкомнатная квартира находится во владении двух граждан, имеющих равные долевые права. В этом случае порядок пользования определяется таким образом, чтобы каждый получил по комнате.

Но если площади комнат отличаются, разделить «справедливо» не выйдет: так или иначе один получит комнату большего размера, а другой меньшего.

А если, к примеру, однокомнатной квартирой владеют два человека, определить порядок пользования по суду в принципе не получится.
Это касается и любых иных случаев, когда квартира не может быть разделена «по комнатам».

Например, метраж пропорциональный собственности так мал, что делает невозможным использование данной площади в качестве жилья.

Потому в случае, если определить порядок пользования собственностью не представляется возможным, владелец «микродоли» имеет право требовать от сособственников компенсацию в обмен на право собственности.

Покупка квартиры в долевой собственности: процедура оформления

Регистрация права долевой собственности основывается на правоустанавливающем документе, наделяющем физлицо определенными полномочиями владения и распоряжения. К таким документам относятся:

  • договор купли-продажи;
  • дарственная;
  • постановление суда;
  • завещание.

На долевой статус недвижимости указывает информация обо всех собственниках, которая приводится в правоустанавливающем документе.

В соглашении об определении размера частей указываются размеры долей, переходящих каждому из собственников. В случае отсутствие такой информации считается, что участие собственников в распоряжении жильем равноправно.

При регистрации недвижимости каждому из владельцев выдается свидетельство о долевой собственности на квартиру — выписка из ЕГРН. Свидетельства старого образца отменены.

Особенности оформления доли в квартире

Перечисленные документы должны установить размер выделяемой доли:

  • соглашение о разделе;
  • свидетельство наследования;
  • судебное постановление;
  • брачный контракт.

Далее следует процесс подготовки необходимых документов для оформления долевой собственности на квартиру в государственном регистрирующем органе:

  1. Подготавливается техпаспорт с экспликацией и планом квартиры.
  2. Оплачиваются госпошлины по реквизитам, которые указаны в местном отделении Росреестра или на официальном сайте.
  3. Подается пакет документов на квартиру и документов, удостоверяющих личность, в регистрирующий орган.

После этого документы проверяются сотрудниками Росреестра на предмет законности регистрации долевой собственности, и собственник получает выписку.

В случае, когда основание для регистрации — это покупка, следует помнить, что у остальных сособственников имеется преимущественное право покупки доли. Всех собственников необходимо оповестить о том, что планируется продажа (не меньше, чем за 1 месяц до предполагаемой сделки).

Первый этап: сбор документов

Все документы должны быть предъявлены в оригиналах. Ниже перечислен основной список необходимых документов, однако следует помнить, что бывают случаи, когда могут потребоваться дополнительные (актуальный список узнается в справочном окне МФЦ или Регистрационной палаты (УФРС):

  • Паспорта дарителей и одаряемых.
  • В случае, если одаряемому от 14 до 18 лет, его паспорт, а также паспорт одного из родителей. Если одаряемому нет 14 лет, предъявляется его свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей.
  • В случае, если квартира — совместно нажитое имущество, и она оформлена только на одного супруга(у), требуется нотариально заверенное согласие супруга(и) дарителя. Оформление согласия у нотариуса стоит от 1 до 2 тыс. руб.
  • В случае, когда за одного из участников сделки действует доверенное лицо, предоставляются оригинал и копия заверенной доверенности (стоимость услуги — от 1 до 2 тыс. руб.). Дарители не имеют права оформлять доверенность на самих одаряемых на подписание за них договора дарения, и наоборот, поскольку даритель и одаряемый не могут быть в одном лице (п. 3 ст. 182 ГК РФ). Они вправе оформить доверенность друг на друга, к примеру, на подачу подписанного договора в МФЦ.

Второй этап: заказ договора дарения доли квартиры

В прошлом для оформления сделки дарения использовался договор в простой форме, т. е. обычный договор на листе А4. Но начиная с июня 2016 г. по закону для большинства случаев стал требоваться договор в нотариально заверенной форме (п. 1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).

Таким образом, необходимо в первую очередь заверить договор дарения у нотариуса и только после этого подавать его в МФЦ или в Регистрационную палату.

У нотариуса можно оформить всю сделку дарения доли либо только заверить договор, даже если это не требуется в конкретном случае. Обычно так делают, когда существует опасение, что сделку захотят оспорить. К примеру, это могут быть наследники дарителя. Нотариус будет гарантом того, что сделка оформлена законно.

Даже если будет допустим договор в простой форме, нежелательно пытаться составлять его самим, особенно по шаблонам из интернета — практически все они либо устарели, либо типовые, тогда как каждая сделка дарения требует индивидуального подхода, а типовой шаблон, скорее всего, не будет иметь необходимых пунктов. Потому целесообразнее обратиться к юристу, поскольку только он может верно оценить всю ситуацию, учесть все нюансы и составить корректный договор. Ведь если в договоре найдется даже 1 орфографическая ошибка, сделка может быть приостановлена.

Оформление регистрации собственника доли требует оформления определенного числа документов. Количество экземпляров договора зависит от количества участников сделки, плюс 1 экземпляр на хранение в регистрирующем органе. К примеру, если есть 1 даритель и 1 одаряемый, потребуется 3 экземпляра. Цена оформления долевой собственности на квартиру тоже зависит от числа экземпляров.

Третий этап: подача документов в МФЦ или Регистрационную палату

В том случае, если договор дарения был оформлен в нотариальной форме, нотариус должен сам, бесплатно, в тот же день подать договор на регистрацию — это входит в стоимость услуги по удостоверению сделки.

Эта обязанность появилась у нотариусов с февраля 2019 г. на основании ст. 1 Федерального закона от 03.08.2018 № 338-ФЗ. Данный закон исключил тариф нотариуса из ст. 22.

1 Основ о нотариате и туда же добавил во второй пункт: нотариус не имеет право брать деньги за дополнительные правовые услуги.

Документы подаются нотариусом в электронном виде — такая сделка регистрируется в течение одного рабочего дня.

Если нотариус не имеет возможности подать документы в электронной форме, он либо его помощник обязан подать документы лично в отделение Росреестра в течение не более двух рабочих дней.

В этом случае срок регистрации составит три рабочих дня после подачи. Все эти моменты прописаны в п. 9 ст. 16 Федерального закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Стороны обязаны оплатить нотариусу только госпошлину за регистрацию сделки — 2 тыс. руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). При подаче документов в электронном виде Росреестр дает скидку 30%, т. е. оплатить потребуется только 1400 руб. Госпошлина оплачивается одаряемым, но на практике для нотариуса не имеет значения, кем будут переданы эти деньги.

Если договор был оформлен сторонами не у нотариуса, в простой форме, они сами должны подавать его на регистрацию. С 2017 г.

во многих городах единственная возможность подать документы — через МФЦ, откуда затем они будет переданы в Регистрационную палату.

Таким образом, Регистрационные палаты больше не принимают граждан напрямую, только через посредника — МФЦ. Но если в вашем городе/поселке все же есть возможность подать документы напрямую, так и следует сделать.

Сам процесс подачи отличий не имеет, потому в инструкции упоминается только МФЦ:

  1. Даритель и одаряемый обращаются в МФЦ, оплачивают госпошлину и подают подписанные договоры вместе с остальными документами.
  2. В случае, если одаряемому нет 14 лет, его присутствие не требуется. Присутствовать необходимо только одному из родителей (либо опекуну/попечителю). Если одаряемому от 14 до 18 лет, то он должен присутствовать вместе с одним из родителей (либо опекуном/попечителем).
  3. Госпошлина за регистрацию составляет 2 тыс. руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Реквизиты для оплаты сообщит сотрудник. Касса, как правило, расположена в здании МФЦ, комиссия составляет около 50 руб. В настоящее время позиция Росреестра такова, что госпошлину должен оплачивать одаряемый, но на практике не имеет значения, кто ее оплатит, — это вопрос договоренности. В чеках будет указан одаряемый.
  4. После того, как будет оплачена госпошлина, нужно будет дождаться своей очереди и отдать сотруднику оригиналы документов, перечисленных выше, а также договор дарения доли и чек об оплате госпошлины.
  5. Сотрудником будет проверен список документов и составлено заявление о регистрации права, которое должны будут подписать даритель и одаряемый. Если одаряемому нет 14 лет, заявление за него подписывается одним из родителей (опекуном/попечителем), если от 14 до 18 лет — заявление подписывается и одаряемым, и одним из родителей.
  6. После того, как заявление будет подписано, сотрудник МФЦ должен будет забрать все документы, кроме паспортов, и выдать каждой стороне расписку в получении этих документов, а также назначить дату, когда их нужно будет забрать. Полученные документы направляются регистратору.
  7. После этого нужно только дождаться регистрации. По закону срок составляет не более 7 рабочих дней, но на практике может потребоваться больше времени. В случае задержки рекомендуется позвонить в МФЦ, назвать номер в расписке и уточнить статус регистрации.
  8. В назначенный день даритель и одаряемый забирают свои копии договора с отметкой о государственной регистрации. Приходить в МФЦ всем вместе не обязательно, каждый может сделать это в любое время. Также одаряемый получит выписку из ЕГРН об объекте недвижимости, где будет указано, что теперь он — собственник доли в квартире. Свидетельства о регистрации перестали выдаваться с июля 2016 г. При себе необходимо иметь паспорта и расписки, выданные сотрудником.

Когда даритель и одаряемый не являются близкими родственниками, одаряемый обязан оплатить налог — 13% от кадастровой стоимости подаренной доли (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Дарители никаких налогов после дарения не платят, поскольку выгоды от сделки не имеют. За несовершеннолетнего одаряемого налог платят родители либо опекуны.

В случае, если сделку оформлял нотариус, он в течение пяти дней уведомляет о сделке налоговую инспекцию — эта обязанность прописана в п. 6. ст. 85 НК РФ.

После завершения процедуры дарения и вступления в право собственности на квартиру одаряемый имеет право в этой квартире прописаться.

Источник: https://J.Etagi.com/ps/kak-oformit-dolu-v-sobstvenost/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.