На что обращать внимание при покупке земельного участка, какие вопросы задавать?

Содержание

Какие вопросы задавать при покупке дачи или земельного участка, что спрашивать у продавца

На что обращать внимание при покупке земельного участка, какие вопросы задавать?

Что спрашивать при покупке дачи или земельного участка, какие подводные камни могут быть при совершении такой сделки.

При покупке дачи или земельного участка необходимо выяснить все вопросы, связанные с правовым статусом земли. В земельных отношениях долгое время существовала путаница, породившая множество споровис садоводческими товариществами и между соседями.

Какие вопросы задавать продавцу при покупке дачи или земельного участка

Чтобы избавить себя от проблем в будущем, к проверке земельного участка при его приобретении следует отнестись максимально внимательно. Для регистрации сделки, кроме договора купли-продажи и паспортов, МФЦ ничего не потребует, поэтому необходимо самостоятельно изучить ситуацию.

Межевание

Ещё относительно недавно земельные участки отмерялись по принципу «10 шагов влево и 15 шагов назад». После введения системы замеров через спутник выявились многочисленные ошибки.

Границы оказались несогласованными, участки наехали друг на друга. Известны случаи, когда в результате несогласованности границ участки полностью исчезали.

Исключить риск может межевание участка — геодезический метод установления границ участка и с приведением точных координат.

Межевой план представляет собой многостраничный документ, чётко устанавливающий границы участка по согласованию с соседями

Межевание осуществляется кадастровыми инженерами с выездом на место. Результатом работы является межевой план, в котором точно определены границы земли, проведено их согласование с соседями.

Следует выяснить, проводились ли кадастровые работы. Если имеется полноценный межевой план, проблем в дальнейшем не будет. При отсутствии плана следует перед заключением договора провести межевание.

Следует выяснить, на каком основании земля досталась продавцу и проводилась ли регистрация права собственности или перехода права собственности. Земельные участки активно выделялись гражданам в конце 80-х годов прошлого века.

В 90-е годы местными администрациями проводилась регистрация права собственности. После создания регистрационной палаты в 1998 году необходимо было пройти повторную регистрацию. Многие собственники этого не сделали.

В таких случаях следует первоначально зарегистрировать право собственности. Нередко регистрация осуществляется через суд.

Документы на дом

Если на участке имеется дом, следует выяснить, зарегистрирован ли он. Часто собственники возводили летние строения и даже капитальные дома без оформления документов, проводили реконструкцию старых домов.

Неразрешённое и несогласованное строительство может привести к тому, что дом не удастся зарегистрировать даже через суд. Более того, если на участке имеются красные линии (близкорасположенные нефте- и газопроводы, ЛЭПы и т. д.

), заинтересованные лица могут выйти в суд с иском о сносе самовольного строения.

Дачный дом и другие стоения должны быть также оформлены

Инфраструктура

Следует выяснить, подключены ли электроэнергия и водопровод, канализация, имеется ли возможность подключения, уточнить качество услуг, исследовать транспортную доступность, как обеспечивается доступ на участок в зимнее время.

Соседи

Сейчас много брошенных участков, собственники которых не пользуются дачами и не посещают их. Запущенные участки по соседству нежелательны. Преимуществом должны пользоваться дачные участки с постоянно проживающими соседями.

В настояще время много заброшенных участков, соседство с которыми нежелательно

Нежелательные географические условия

Если рядом имеется река, следует уточнить, не бывает ли весной разлива и затопления. Близко к поверхности могут проходить грунтовые воды, что нежелательно.

С 1 января 2019 года вступил в силу новый закон, регулирующий отношения в сфере садоводчества и огородничества. Дачные объединения граждан могут быть только в двух формах — садоводческое товарищество или огородническое.

В садоводческих товариществах возможна регистрация граждан по месту жительства, если на участке имеется жилой дом. Земли огороднических товариществ предназначены только для ведения подсобного хозяйства, строительство капитальных объектов запрещено.

Необходимо выяснить, какая форма объединения собственников земли.

Регистрация граждан возможна, если дом является капитальным — имеет фундамент, предназначен для проживания круглогодично, имеет инфраструктуру. В летних домах регистрация невозможна.

Процедура оформления строительства также упростилась. Для строительства дома достаточно уведомить администрацию по особой форме.

По завершении строительства потребуется изготовить технический паспорт и направить в органы местного самоуправления ещё одно уведомление.

Членство в товариществе

У председателя товарищества необходимо получить справку, что продавец является членом товарищества и не имеет задолженности по обязательным платежам.

Безопасность

Дачные воры продолжают активно действовать. Необходимо выяснить, как обстоят дела с кражами в данном товариществе, осуществляется ли охрана объектов и какими силами, стоимость охранных услуг.

Вопросы безопасности дачных участков имеют немаловажное значение

Налоги

Собственники земельных участков уплачивают налог на землю. Размер налога может составлять крупную сумму. Необходимо выяснить, сколько платил предыдущий собственник и не имеется ли задолженности. При выяснении вопроса о налогах следует помнить, что некоторым категориям граждан предоставляются льготы по оплате (пенсионеры, инвалиды и т. д.).

Красные линии

Красные линии — линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

Поясним на примере. Недалеко от земельного участка проходит нефтепровод. В зависимости от типа устанавливается определённая охранная зона. Например, запрещено любое строительство в пределах 300 м справа и слева. Любые постройки в пределах зоны будут незаконными, даже если земля принадлежит гражданину. Владелец трубопровода может в судебном порядке потребовать сноса строения.

Выяснить вопрос о наличии красных линий можно в департаменте градостроительства (аналогичной структуры) городской администрации. Наличие линейных объектов можно определить визуально на местности, если они не расположены под землёй. На таких объектах устанавливают таблички с указанием пределов охранной зоны. Эти пределы и будут являться красными линиями.

Работоспособность товарищества

В товариществе должны быть работоспособные председатель и правление. Нередко в правлении существует разброд, председатель является номинальным и не занимается решением вопросов товарищества.

При такой организации работы возникают сложности со сбором платежей с членов товарищества, водо- и электроснабжением, другими организационными вопросами.

Нередко возникают финансовые споры об использовании средств товарищества не по назначению или откровенных хищениях.

Что находится на земельном участке

Необходимо осмотреть все строения и насаждения, имеющиеся на участке, проверить их состояние, уточнить возраст многолетних деревьев, их плодоносность. Естественно, дача должна отвечать вкусам покупателя.

Изучите, что посажено на участке

Возможные конфликты

Не исключены ситуации, когда к земельному участку или товариществу в целом проявляют повышенный коммерческий интерес административные или бизнес-структуры. Такое иногда случается. Известны случаи, когда в отношении собственников использовались криминальные методы.

Прочие обстоятельства

Выясняйте у продавца любые обстоятельства, которые вам интересны. В зависимости от интересов покупателя приоритетными могут быть вопросы садоводческого характера или отдыха. В зависимости от целей приобретения дачи на первое место могут стать вопросы комфорта. Покупка должна радовать, поэтому не стесняйтесь получить как можно больше информации.

Заключение сделки

После выяснения всех интересующих вопросов можно переходить к оформлению сделки. При купле-продаже земли лучше привлечь риелтора или юриста, ориентирующегося в земельном и градостроительном праве. Неучтённые красные линии или территориальные споры с соседями могут нарушить все ожидания от приобретения вплоть до того, что пользование участком будет затруднительно.

Отнеситесь внимательно к вопросу выбора дачи и проведения сделки, чтобы в дальнейшем спокойно наслаждаться отдыхом или садоводческими работами на новоприобретенной даче.

Источник: https://hiterbober.ru/realty/kakie-voprosy-zadavat-pri-pokupke-dachi.html

Что нужно знать при покупке земельного участка?

На что обращать внимание при покупке земельного участка, какие вопросы задавать?

Покупка участка земли подразумевает значительные денежные вложения, поэтому важно предусмотреть все возможные проблемы, связанные с такой покупкой, и не допустить их.

Необходимо уделять внимание различным юридическим мелочам, чтобы не понести впоследствии большие убытки. Многое зависит от того, с какой целью приобретается земельный надел.

Дорогие читатели! Каждый случай индивидуален, поэтому уточняйте информацию у наших юристов. Звонки бесплатны.

Особенности покупки участков различных категорий земли

Категории земель в Российской федерации, согласно ст. 7 Земельного кодекса РФ, представлены следующим образом:

  • Земли населённых пунктов и приравненные к ним;
  • Земли сельскохозяйственного назначения;
  • Земли для промышленности, обороны, космических программ и иного специального назначения;
  • Земли заповедников, а также лесного и водного фондов РФ;
  • Земли категории запаса.

Исходя из цели, для которой покупается земельный участок, необходимо выбрать категорию земли, к которой будет относиться такой участок.

Покупка земли для дома – что нужно проверить

Если земельный надел приобретается физическим лицом с целью строительства жилья, то, в первую очередь, такому лицу необходимо спросить продавца о причине, по которой последний решил продавать данный надел земли.

Далее нужно проверить следующие моменты:

  • Наличие всех правоустанавливающих документов на земельный надел у продавца (документ о регистрации права собственности, на основании каких документов и правовых ситуаций он получен);
  • Наличие полностью заполненного кадастрового паспорта на данный участок;
  • Отсутствие каких-либо обременений на отчуждаемый земельный надел;
  • Вероятность того, что постройки и/или коммуникации соседних участков повлияют на использование отчуждаемого участка или строительство на нём;
  • Отсутствие имущественных претензий третьих лиц на земельный надел;
  • Соответствие фактических построек на земельном участке строениям, указанным в кадастровом документе;
  • Возможное наличие различных коммуникаций (газопровод, подземный электрический кабель и др.), проходящих через покупаемый надел земли или в непосредственной близости от него;
  • Вменяемость продавца, наличие вредных привычек и/или психических заболеваний.

При проверке подлинности правоустанавливающих документов нужно поинтересоваться, на каком основании продавец стал владельцем земельного надела (покупка, дарение, вступление в наследство).

Следует помнить, что отсутствие кадастрового номера, согласно п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ, приводит к невозможности заключить сделку с земельным наделом.

Также существуют ограничения на возведение зданий в зависимости от землепользования соседей. Например, не разрешено строить дом так, чтобы он полностью загораживал овощные плантации соседей от солнечного света.

Наличие обременений на покупаемый надел земли можно проверить в ЕГРП, а в органах Росреестра по месту расположения данного надела можно узнать, проходят ли через него газовые или иные коммуникации, при наличии которых застройка участка земли незаконна.

В юридической практике нередки случаи, когда гражданин продаёт земельный надел, а спустя некоторое время обращается в суд с требованием вернуть его участок земли. Позже выясняется, что продавец страдает острыми нарушениями памяти.

Покупка земли для занятия сельским хозяйством

Наделы, относящиеся к категории сельскохозяйственных земель, имеют важные правовые особенности.

Покупатель должен помнить, что на данных земельных наделах он будет обязан производить различную сельскохозяйственную продукцию — выращивать плодовые деревья и кустарники, овощи, злаковые или кормовые культуры, заниматься разведением домашнего скота — в зависимости от подкатегории данного земельного надела.

Существуют следующие основные подкатегории сельскохозяйственных земель:

  • Земли для развития личных подсобных хозяйств (далее – ЛПХ);
  • Земли для крестьянско-фермерских хозяйств (далее – КФХ);
  • Земли для садоводства;
  • Земли для огородничества;
  • Земли для выпаса скота;
  • Земли для животноводства, рыболовства и охоты;
  • Земли для дачного строительства.

Важно помнить, что преимущественным правом приобретения сельскохозяйственных земель являются органы федеральной, региональной или муниципальной исполнительной власти, согласно Федеральному закону № 101 от 24.07.2002.

Продавец обязан предложить вышеуказанным органам власти купить землю в первую очередь, если государство откажется от покупки, или никак не отреагирует в течение месяца, то продавец может продавать земельный надел третьим лицам в течение 12 месяцев.

Если покупатель планирует построить дом на сельскохозяйственной земле, то он должен учесть, что строительство жилья возможно не на всех подкатегориях земель для сельского хозяйства. Земельные наделы подкатегории ЛПХ подразумевают возведение жилого дома только в том случае, если данные наделы примыкают к границам ближайшего муниципального образования.

При покупке стоит учесть, что жилой дом также можно возводить на землях для садоводства, КФХ и дачного строительства.

Земля для промышленности — особенности покупки

Промышленные земли в РФ могут приобретать в собственность и юридические, и физические лица. Такие земли приобретаются, в основном, для строительства промышленных объектов бизнеса (сборочных цехов, складских помещений и др.).

При покупке участков, относящихся к категории земель для промышленности, следует обратить внимание на некоторые важные моменты:

  • Наличие коммуникаций разных типов;
  • Наличие дорожных проездов к транспортным магистралям;
  • Возможность соблюдения экологических требований законодательства;
  • Наличие всех необходимых документов на земельный надел;
  • Наличие каких-либо обременений;
  • Законность перевода земли в категорию земель для промышленности (для участков, имевших ранее другую категорию землепользования).

Возведение различных промышленных коммуникаций требует больших затрат, поэтому их отсутствие (или ненадлежащее состояние) на участке земли для покупателя-бизнесмена нежелательно.

Если земля для промышленности располагается в непосредственной близости от населённых пунктов или охраняемых заповедников, то покупателю необходимо учитывать соответствующие ограничения на типы производства, которые он может осуществлять на такой земле как бизнесмен.

Важным аспектом для покупателя является корректность перевода покупаемой земли для промышленного назначения в данную категорию.

Это особенно важно при покупке земель в Московской области, где стоимость промышленных участков земли очень высока, и распространена практика перевода сельскохозяйственных земель в промышленные земли для последующей продажи.

Нередко такой перевод происходит с рядом нарушений, которые могут привести впоследствии к судебному оспариванию прав на осуществление промышленного производства на таких наделах.

Документация для земель промышленного назначения, помимо документа о регистрации права собственности и кадастрового паспорта, может также включать в себя:

  • Технический паспорт на внутренние коммуникации;
  • Паспорта артезианских скважин, расположенных на территории покупаемого участка;
  • Документы санитарных лабораторий о химическом анализе воды, воздуха и полезных ископаемых;
  • Технический паспорт на высоковольтные линии электропередач;
  • Разрешение на специфические объекты повышенной опасности;
  • Техническая документация на производственные сооружения, их соответствие государственным стандартам.

Как правило, для такой проверки покупатель обращается к услугам специальных юридических контор.

Возможные риски и подводные камни

Покупка земли для любых целей сопровождается определёнными рисками и подразумевает оборот значительных денежных сумм.

Существуют общие правила безопасности, которые необходимо соблюдать покупателю, чтобы минимизировать риски при совершении земельных сделок:

  • Необходимо тщательно проверять документы, подтверждающие право собственности, правоустанавливающие документы, кадастровый паспорт.
  • Кадастровый паспорт должен быть выдан не раньше, чем за пять лет до сделки.
  • Нужно проверить план близлежащих коммуникаций и возможный факт их подземного залегания под покупаемым участком.
  • При покупке земельного надела для строительства дома важно знать минимальный размер надела земли, на котором разрешено строительство жилья или иных сооружений (такой размер определяется для каждого региона).

Покупателю следует получить информацию из открытых источников о возможных планах муниципальных властей или крупного бизнеса на территории, где расположен участок, подлежащий покупке.

При покупке земельного надела для строительства жилья и/или возведения каких-либо сооружений следует знать, что, если через данный надел земли проходит газопровод высокого давления, то строительство любых зданий запрещено в диапазоне до трёхсот метров по обе стороны от пролегания газопровода.

Аналогичные правила (с другими расстояниями) действуют для других типов подземных коммуникаций, но на практике, пролегание подземной коммуникации любого типа делает невозможным любое строительство на территории такого надела земли.

Нередки случаи, когда старый дачный посёлок местные власти собираются перевести в земли другого назначения, например, использовать для многоэтажного строительства с целью расширения города. Владельцев земельных наделов в таких случаях переселяют в отдалённые места, то есть покупатель может внезапно оказаться владельцем совсем не того участка, который он выбирал и покупал.

Чтобы избежать подобных казусов, нужно обратиться в муниципальные органы власти и запросить градостроительные проекты на ближайшие годы – такая информация является открытой.

Кроме муниципальных властей, желать приобрести земли небольшого посёлка могут и крупные бизнесмены с различными целями — перевод земли в другую категорию, строительство элитных коттеджей, и т.д.

Противостоять крупному собственнику, зачастую имеющему административный ресурс часто затруднительно, несмотря на право нового собственника не продавать свой земельный надел.

При покупке земли с готовым домом, или для строительства дома в будущем важно иметь в виду, что не всегда можно получить прописку на таком участке. В некоторых случаях (огородные земли и земли ЛПХ) получить постоянную регистрацию можно только через суд.

Итак, покупка земельного надела любого назначения содержит риски, избежать которых поможет тщательная проверка продавца и всех документов на землю. В зависимости от целей приобретения земельного надела необходимо выбрать категорию земли и оформлять договор, учитывая все вышеизложенные моменты, чтобы не понести убытки от сделки.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно! 

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/kuplya-prodazha/chto-nuzhno-znat-pri-pokupke.html

Какие вопросы стоит задать перед покупкой участка для дома? — Дом из соломы своими руками, дневник стройки « Дом из соломы

На что обращать внимание при покупке земельного участка, какие вопросы задавать?

Поскольку очередь моя движется медленно, периодически начинаю я изучать предложения о продаже участков в интересующем районе.

И конечно же, сразу же столкнулся с тем, что не знал, а какие, собственно, вопросы задавать продавцам, кроме расстояния от города и наличия инфраструктуры… Поэтому далее — небольшой списочек из 30 вопросов, которые я бы задал на вашем месте, если бы собирался купить участок для строительства своего дома:)) Пользуйтесь и дополняйте!

Первый вопрос при выборе участка стоит задать себе, и звучать он должен так: «Достаточно ли у меня информации о той местности, где я хочу свой дом?» Но тут помогут только личные поездки… и интернет:)

Если вам уже приглянулся какой-то участок, то перед его приобретением стоит обратиться в орган местного самоуправления, соответствующие территориальные органы власти и попросить полную информацию о предлагаемых земельных участках. Полезно ознакомиться с данными земельного кадастра, результатами мониторинга, резервирования, планирования, зонирования земельных угодий. А также пообщаться с возмжными будущими соседями по поводу развития земель района.

Приоритетные вопросы:

  • К какому сельсовету относится местность?
  • Какое назначение интересующей вас земли — для строительства и обслуживания жилого дома?
  • Есть ли у прежних хозяев разрешение на строительство из сельсовета?
  • Выдан ли паспорт застройщика (если на участке, например, уже есть фундамент или строение)?

Чтобы начать строить фундамент, у вас должен быть паспорт застройщика. Чтобы получить паспорт застройщика, вы должны иметь: проект дома, как минимум эскизный АР; свидетельство на землю; разрешение от с/с на строительство. В паспорте застройщика будет обозначено место установки дома на участке. А если дом или фундамент будет стоять не там, то это грозит как минимум денежным штрафом и переделкой документов. Могут и заставить снести, если будут не соблюдены расстояния до границ участка.

Также необходимо выяснять до покупки участка:

Подача воды в дом может осуществляться от коллективного (городской, поселковый водопровод, кооперативные артезианские скважины) или индивидуального источника (колодец, скважина). Часто возникает мысль: «Участок же не в пустыне, пробурю скважинку».

Но на практике дело обстоит не так просто. Многие районы имеют существенный недостаток — большую глубину залегания водоносного горизонта, так что приходится бурить скважины глубиной 60—80 м, чтобы добраться до воды.

С учетом расходов на оборудование стоимость бурения может достигать $5000 и более.

  • Качество воды в этой местности?

Если рядом с вашим участком имеются уже пробуренные скважины, попробуйте узнать у их владельцев данные скважин и заключение санэпидемстанции на предмет содержания бактериологических и химических примесей в воде. Чем ближе существующие скважины к вашему участку, тем больше вероятность похожего качества и количества подземных вод.

Можно оценть качество и самостоятельно — нагрейте немного воды из скважины, и вы увидите, есть ли в ней излишки железа по наличию осадка и потемнение. Хороший вкус воды — тоже важный показатель ее качества. Как правило, в скважинах от 20 метров и глубже бактериальное заражение воды отсутствует (если только вода не была заражена через ствол скважины).

Ответ на этот вопрос важно знать для определения типа фундамента будущего дома. Исследование грунтов стоит выполнить до приобретения участка. Бывают ситуации, когда состояние грунта на участке специалисты считают настолько неудовлетворительным, что рекомендуют полностью заменить его.

  • Какой уровень грунтовых вод?

От этого зависит не только вопрос, затопит ваш участок весений или осенний паводок, но и устройство погреба, подвала, подземного гаража — хорошая гидроизоляция может стоить немало денег.

Самостоятельно проверить уровень грунтовых вод можно так: пробурить ручным буром (или выкопать лопатой) несколько неглубоких скважин на территории участка, подождать час-полтора.

Если в углублениях соберется вода, уровень грунтовых вод на участке слишком высок. Об этом также можно расспросить соседей.

  • Какие местные требования и возможности по канализации?

Если есть коммунальные канализационные сети, вопрос снимается. Надо только получить разрешение на сброс стоков в соответствий с потребностями вашего будущего дома и возможностями самих сетей.

Если поселковых коммуникаций нет, возможно, придется задуматься о локальных системах.

Водопровод и канализация за городом — это, конечно, редкость, чаще всего используется автономная скважина и автономный септик.

  • Как обстоит дело с электроснабжением?

Где находится ближайшая подстанция? Сколько киловатт вам могут выделить на законных основаниях в местной администрации? Считается, что норма потребления среднего коттеджа площадью 200-300 кв.м — 20-30 кВт. Однако существующие нормы намного ниже. Вот почему при невозможности получить доп.

мощности у районных энергетиков будущим хозяевам иногда приходится включать в статьи расходов затраты на собственную подстанцию или электростанцию, задуматься об альтернативных источниках за счет солнечной и ветряной энергии, либо оптимизировать электропотребление дома, например за счет создания систем автоматического управления.

  • Какие энергоносители доступны?

Если в администрации удастся получить на свой будущий дом более 30 кВт, это даст возможность не только беспроблемно пользоваться любыми электроприборами, но и устроить в доме систему электроотопления, которая не боится промерзания, ее в любой момент можно включить и выключить и т.п. Если это невозможно, то для системы отопления придется искать другой источник энергий.

Идеальный случай — когда на участке имеется возможность подвести газ. Установка газового котла достаточно быстро окупает затраты и снимает головную боль, связанную с устройством аварийного или дополнительного электрообеспечения.

Считается приемлемым, если до ближайшего электрического столба не более 500 метров, до газораспределительного пункта — не более 200 метров, «грунтовки» — не более 500 метров.

Что еще?

Некоторые основные моменты выяснятся в фоновом режиме, если вы соберетесь подъехать на участок. Например:

  • тип населенного пункта (деревня, село, поселок городского типа, административный центр)
  • расстояние до города
  • время поездки до города на разных видах транспорта
  • живописные окрестности, вид с участка

Но кроме этого также стоит получить ответы на такие вопросы:

  • качество дорог?
  • обслуживание дорог?
  • какая удаленность участка от соседних домов?
  • солнце не закрывается домами и деревьями?
  • нет ли ограничений на места расположения на участке и высоту постройки?
  • какая экологическая обстановка в районе (химзаводы, радиационная опасность, высоковольтные ЛЭП и т.п.)?
  • какая криминогенная обстановка в районе?
  • возможность телефонизации дома?
  • доступность эксплуатационных фирм?
  • наличие централизованного вывоза мусора, доставки почты?
  • возможность страхования строительства и законченных построек?
  • контингент соседей?
  • доступность больницы, магазинов, почты, пляжей, спортплощадок?

Кстати, такой подробный «разбор полетов» позволит вам не только понять, а стоит ли покупать этот участок, но и немного сбить на него цену — шансов найти зацепку для торга становится намного больше;)

Что еще можно иметь в виду при покупке участка?

В старину дома старались не строить в таких местах:

  • на месте сгоревшего дома и пожарищ вообще;
  • в том месте, куда раньше попадала молния;
  • там, где была дорога, перекресток, распутье;
  • там, где были захоронения и в непосредственной близи с такими местами;
  • там, где молотили зерно;
  • на заболоченном участке, болоте;
  • там, где был погреб, хозпостройки или росло дерево;
  • там, где была свалка, выгребная яма.

Самым благоприятным местом для расположения дома считалось:

  • место, где ложился отдыхать скот или где заигрывались маленькие дети;
  • место на возвышенности (где меньше сырости) или то место, с которого раньше всего сходила роса и снег;
  • место неподалеку от водоема.

***

А теперь кратенько еще раз все вопросы одним списком:
+ Показать скрытый текст

  1. Достаточно ли у меня информации о местности?
  2. Тип населенного пункта (деревня, село, поселок городского типа, административный центр)?
  3. К какому сельсовету относится местность?
  4. Какое назначение интересующей земли — для строительства и обслуживания жилого дома?
  5. Есть ли у прежних хозяев разрешение на строительство из сельсовета?
  6. Выдан ли паспорт застройщика (если на участке, например, уже есть фундамент или строение)?
  7. Водоснабжение участка?
  8. Качество воды в этой местности?
  9. Какие грунты на участке?
  10. Какой уровень грунтовых вод?
  11. Какие местные требования и возможности по канализации?
  12. Как обстоит дело с электроснабжением?
  13. Какие энергоносители доступны?
  14. Расстояние до города?
  15. Время поездки до города на разных видах транспорта?
  16. Качество дорог?
  17. Обслуживание дорог?
  18. Живописные окрестности, вид с участка?
  19. Солнце не закрывается домами и деревьями?
  20. Какая удаленность участка от соседних домов?
  21. Нет ли ограничений на места расположения на участке и высоту постройки?
  22. Какая экологическая обстановка в районе?
  23. Какая криминогенная обстановка в районе?
  24. Возможность телефонизации дома?
  25. Доступность эксплуатационных фирм?
  26. Наличие централизованного вывоза мусора, доставки почты?
  27. Возможность страхования строительства и законченных построек?
  28. Контингент соседей?
  29. Доступность больницы, магазинов, почты, пляжей, спортплощадок?

Источник: http://biodoma.ru/kakie-voprosy-stoit-zadat-pered-pokupkoj-uchastka-dlya-doma/

Покупка земельного участка — на что обратить внимание?

На что обращать внимание при покупке земельного участка, какие вопросы задавать?

Приобретение земельных участков становится вес более востребованным на рынке недвижимости. Кто-то покупает под строительство загородного дома, а кто-то рассматривает землю для коммерческих целей.

Так или иначе любые сделки с недвижимостью всегда сопряжены с определенными рисками.

Чтобы избежать случаев мошенничества и не остаться без земельного участка и денег, стоит самостоятельно проверить информацию об объекте и его собственнике.

В статье рассмотрим все возможные риски, поговорим о том, как обезопасить себя от возможных неприятностей и на что обратить внимание при покупке.

Что необходимо проверить и какие могут быть подводные камни?

Рекомендуется воспользоваться услугами юриста, который обеспечит грамотную сделку и проведет сбор всей информации, которую нужно знать при покупке земельного участка.

Он вместо покупателя проверит сделку на чистоту, а также составит договор купли-продажи.

Не стоит экономить на специалисте, так как юридическое сопровождение дает покупателю свои преимущества. Тем не менее, проверить землю перед покупкой можно самостоятельно.

Категорию земли

В кадастровом паспорте есть пункт о категории земельного участка. Он накладывает определенные ограничения на пользование наделом. Например, на сельскохозяйственных землях нельзя построить дом. Поэтому, важно приобретать землю под конкретные нужды.

Важно! Изменить категорию назначения земли можно, но это длительная и сложная процедура.

Для проверки подлинности информации из кадастрового паспорта покупателю необходимо заказать выписку из Росреестра.

Сделать это можно онлайн на сайте:

  • указать кадастровый номер или точный адрес участка;
  • ввести код с картинки;
  • нажать кнопку “Сформировать запрос”;
  • нажать на ссылку с появившимся участком.

В онлайн выписке будут пункт “Категория” и “Разрешенное использование”. Посмотреть эти данные можно бесплатно.

Местоположение

Покупателю стоит лично осмотреть участок перед оформлением договора купли-продажи. Это даст представление о состоянии земли. Во время осмотра рекомендуется оценить качество грунта.

Для этого необходимо пробурить 2-3 скважины глубиной 1-2 метра. Если в течение часа они заполнятся водой, это говорит о близости подземных источников. Это хорошо для сельского хозяйства, но не для строительства дома.

Внимание! Ст.8 Закона РФ от 15.05.1991 № 1244-1 дает расшифровку понятия «Зона отчуждения». В таких зонах ограничено проживание и хоз. деятельность населения. Важно проверить, чтобы участок не входил в такие зоны.

Наличие обременений и сервитутов

Вместе с участком покупатель может приобрести и обременения. Например, долги по коммунальным выплатам, ограничение прав пользования, наличие сервитутов и т.д.

Узнать о таких особенностях также можно на сайте Росреестра:

  1. В онлайн-выписке будет пункт “Права и ограничения”.
  2. Его нужно открыть для просмотра.
  3. Слева будет объект, справа — текущие ограничения.

Лучше заказать полноценную выписку из ЕГРН, где будет содержаться подробная информация. Этот документ платный, но содержит расширенную информацию об участке и владельце.

Проверка продавца

Подписывать договор купли-продажи земли может собственник или его представитель.

  • Если сделку оформляет собственник, его имя должно быть указано в выписке ЕГРН и совпадать с данными в паспорте.
  • Если сделку оформляет представитель, потребуется нотариально заверенная доверенность, где подтверждены паспортные данные собственника.
  • Если в выписке ЕГРН указано несколько собственников, один из них может оформить доверенность на себя и заключить сделку с их разрешения.

До заключения договора продавец должен предоставить все документы на земельный участок для проверки. С 2017 года кадастровый паспорт и свидетельство о праве собственности заменяет выписка из ЕГРН.

Но покупателю рекомендуется дополнительно запросить:

  1. правоустанавливающие документы (договор купли-продажи с предыдущим собственником, договор дарения и т.д.);
  2. тех.паспорт;
  3. технический и кадастровый план.

Продавец может предоставить также старые документы — кадастровый паспорт, оформленный до 2017 года и свидетельство собственности. Но они являются побочными. Справку из ЕГРН заказывает продавец.

Сроки годности документов на землю

У кадастрового паспорта не было сроков годности. Однако рекомендовалось менять его раз в 5 лет после инвентаризации, а также при любой смене данных о владельце. А вот у выписки из ЕГРН, которая требуется сегодня для продажи земли, есть срок годности. Она действует только 30 дней с момента выдачи.

Наличие согласия супруга на продажу недвижимости

В соответствии с Семейным Кодексом РФ имущество, приобретенное в браке, является общим. Поэтому продавец должен приложить нотариально заверенное согласие своего супруга.

Это правило не действует, если продавец:

  • получил землю в результате безвозмездной сделки (дарение, наследование);
  • приобрел участок до заключения брака;
  • имеет брачный договор, где указано, что второй супруг не претендует на определенную землю или недвижимое имущество в целом.

Интересно! Если действующий владелец в разводе, то потребуется согласие на продажу от бывшего супруга, если земля приобреталась, пока они были в браке. Исключение — наличие решения суда о разделе имущества.

Покупатель не может самостоятельно проверить, был ли продавец в браке. Но может потребовать выписку из ЗАГС о семейном положении.

Необходимые коммуникации

Рекомендуется покупать участок, к которому уже проведены коммуникации:

  1. вода;
  2. газ;
  3. электричество;
  4. канализация;
  5. интернет и т.д.

Подключить коммуникации можно и самостоятельно после покупки, но в таком случае стоит уточнить стоимость работ. Сделать это можно в местном управляющем органе.

Но предварительно нужно расспросить соседей о возможности подведения необходимых служб. Например, подключение коммуникаций к дому в коттеджном поселке может обойтись в несколько сотен тысяч рублей.

Приобретение муниципальной или государственной земли считается довольно безопасным, так как собственник, по умолчанию, добросовестный.

Продажа осуществляется по кадастровой стоимости, что считается выгодным, но:

  • кадастровая цена в некоторых регионах сильно завышена (больше рыночной);
  • оценка стоимости земли проводится раз в 5 лет, но не всегда соответствует реалиям;
  • муниципалитет нацелен на продажу неликвидных земель (неплодородная почва, отсутствие возможности провести коммуникации и т.д.);
  • есть риск приобретение земли с ограничением права пользования.

Если гражданин хочет купить участок, стоит самостоятельно заняться его поисками и оплатить все работы по межеванию.

Риски при сделке с частным лицом или организацией

При заключении сделки с юридическим или физическим лицом обязательно необходимо воспользоваться услугами юриста.

Нельзя подписывать контракт без предварительного прочтения, ведь рисков здесь намного больше.

Юрист поможет разобраться со сложными определениями и непонятными пунктами договора.

Нюансы в документах

Хотя выписку из ЕГРН обязан предоставить продавец, покупателю также стоит ее заказать, чтобы убедиться в достоверности сведений. Особое внимание стоит уделить договору.

Он должен быть лаконичным, без завуалированных пунктов и мелкого шрифта. Заключать сделку можно только с собственником. Земля должна быть приватизирована.

Тонкости оформления сделки

Договор купли-продажи можно оспорить, если продавец не получил все необходимые разрешения:

  • от супруга, даже если на него не зарегистрировано право собственности, но земля была приобретена после заключения брака;
  • от органов опеки, если владельцами являются несовершеннолетние, а сделку заключает опекун;
  • от совладельцев, если у участка несколько собственников.

Обратите внимание! Наибольший риск несут сделки с участием несовершеннолетних или недееспособных граждан. Их проблематично полностью лишить прав на недвижимость.

Прочие риски

Не стоит выбирать землю для покупки, ориентируясь только на цену.

Низкая стоимость и срочность сделки обычно означают, что есть дополнительные риски:

  1. плохое качество грунта;
  2. весенние затопления;
  3. планируемое изъятие земель для нужд государства;
  4. расположение вблизи зон общего пользования.

Пример. На участке плодородная почва, проведены все коммуникации, развита инфраструктура. Но надел прилегает к речке, поэтому высока вероятность затопления, к тому же собственник не имеет права препятствовать гражданам к доступу к реке, а значит, придется отказаться от установки забора.

Если приобретаете надел с недостроем, необходимо убедиться, что:

  • недостроенный дом зарегистрирован в собственность;
  • на момент покупки не заключен договор подряда на строительство, т.к. такой дом невозможно купить до окончания работ;
  • не прошло 10 лет с момента уведомления соответствующего органа о строительстве.

При соблюдении этих условий недострой можно купить вместе с участком и продолжить его строительство. Но предварительно нужно проверить соответствие дома нормам (отступ от границы, площадь, этажность и т.д.). Если же дом не зарегистрирован или сроки строительства пропущены, продавцу остается только снести такую постройку.

Справка! При покупке недостроя обязательно заключается договор, где подробно указываются особенности постройки и прилагаются все документы на дом.

Приобретение по садовой книжке

Купить землю по садовой книжке нельзя, так как этот документ подтверждает членство в СНТ, но не право на конкретный участок.

Но такие сделки проводятся, ведь стоимость неприватизированной земли очень низкая, а сама процедура простая:

  1. Продавец пишет заявление на отказ от членства в СНТ.
  2. Покупатель составляет заявку на членство в СНТ (оба документа принимает директор товарищества).
  3. Составляется формальный договор купли-продажи.

До передачи денег необходимо пообщаться с администрацией СНТ и узнать о наличии задолженностей по взносам, а также другую информацию о продавце. Однако такие сделки можно оспорить, поэтому лучше приобретать уже приватизированный участок.

Заключение

С отменой кадастрового паспорта купля-продажа стала более прозрачной. Покупатель может сам убедиться в правах продавца, если закажет выписку из ЕГРН. Также нужно лично осмотреть землю и пообщаться с соседями, чтобы не купить кота в мешке.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/kuplya-prodazha/na-chto-obratit-vnimanie

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.